Was muss ein wirksames Mieterhöhungsschreiben enthalten?

Die Miete einer Immobilie ist für den Investor ein aktiver Cashflow, der einen sehr hohen Einfluss auf die Rentabilität des Investments hat. Ist die Miete im Mietvertrag aus Sicht des Investors zu niedrig angesetzt, kann diese grundsätzlich erhöht werden, wenn bestimmte Vorschriften beachtet werden. Da die Bedingungen für eine Mieterhöhung in Deutschland eher streng sind, möchten wir mit diesem Artikel einen Überblick über das Thema bieten.

Eine Mietpreiserhöhung ist in Deutschland nicht immer möglich. In der Regel hat der Vermieter nur zwei Möglichkeiten, um die Miete effektiv zu erhöhen. Er kann die im Mietvertrag vereinbarte Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen oder Modernisierungsmaßnahmen zum Teil auf den Mieter umlegen. Nach § 558 BGB ist eine Erhöhung der Miete auf das Niveau der örtlichen Vergleichsmiete jedoch nur möglich, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll seit 15 Monaten unverändert ist.1 Zudem muss die letzte Mietpreiserhöhung mindestens zwölf Monate her sein, damit dass Mieterhöhungsverlangen geltend gemacht werden kann. Eine Erhöhung der Miete aufgrund von erhöhten Betriebskosten nach § 560 BGB ist von der zwölf monatigen Limitierung einer Mietpreiserhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen.2 Was bedeutet, dass ein Investor die Umlegung von Modernisierungsmaßnahmen auf den Mieter und das Erhöhen auf das Niveau der örtlichen Vergleichsmiete, bei einer verhältnismäßig niedrigen Miete, unabhängig voneinander durchführen kann. Ausgeschlossen von einer Erhöhung nach § 558 BGB sind jedoch Mietverträge mit Klauseln, die eine Mieterhöhung ausschließen.

Nach § 559b BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären. Wichtig sind dabei die üblichen Formalitäten in einem förmlichen Anschreiben. Außerdem muss klar darauf hingewiesen werden, warum die Miete erhöht wird und wie sich die Mieterhöhung zusammensetzt. Das bedeutet, dass die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der § 559 BGB und § 559a BGB erläutert werden muss.3 Nach dem Erhalt der ordentlichen Mietpreiserhöhung wird diese nach einer dreimonatigen Frist gültig. Wenn die tatsächliche Mietpreiserhöhung die angekündigte um mehr als 10% übersteigt oder der Vermieter bei einer Erhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen diese nach § 555c BGB nicht ordnungsgemäß drei Monate im Voraus angekündigt hat, steht dem Mieter eine sechsmonatige Frist zu, bis die Mieterhöhung geltend gemacht werden kann. Bei einer Modernisierungsmaßnahme sollte unter keinen Umständen der Verweis auf §555d BGB ausgelassen werden, welcher regelt, wann Mieter Modernisierungsmaßnahmen dulden müssen.4 Hierbei ist ebenfalls wichtig, dass der Vermieter dem Mieter einen Überblick über die kommenden Maßnahmen und Arbeiten verschafft.

Geht es um die Anpassung an die örtliche Vergleichsmiete muss der Mieter um eine schriftliche Zustimmung gebeten werden. Zudem sollte deutlich gemacht werden, dass das Ignorieren der Erklärung als Ablehnung gewertet wird. Die ordentliche Begründung der Mietpreiserhöhung sollte auf einen qualifizierten Mietspiegel Bezug nehmen, wenn dies möglich ist. Auskünfte aus einer Mietdatenbank, Sachverständigen-Gutachten oder die Benennung von drei Vergleichswohnungen können für eine ordnungsgemäße Begründung verwendet werden. Wichtig ist, dass der Vermieter die Angaben eines qualifizierten Mietspiegels mitteilt, wenn ein solcher existiert. Dies muss auch vollzogen werden, wenn die Mietpreiserhöhungen anders begründet wird.

Einer der Hauptgründe für eine unwirksame Mieterhöhung sind Formfehler. Vermieter sollten sichergehen, dass die schriftliche Mietpreiserhöhung alle im Mietvertrag genannten Mieter anspricht, da sie ansonsten als formal unwirksam gilt. Neben dem nicht Nennen einiger im Mietvertrag aufgeführten Mieter ist ein ausschließlich prozentuales Ausweisen der Mieterhöhung ebenfalls ein sehr häufiger Formfehler. Abgesehen von den Formalitäten muss der Vermieter sichergehen, dass seine Mietpreiserhöhung einwandfrei begründet ist. Wenn willkürlich der Oberwert des Mietspiegelfeldes verlangt wird, ohne dies genau zu begründen. In § 558 Absatz 4 Satz 1 BGB wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Miete nur innerhalb des Mietspiegelfeldes liegen muss, was jedoch nicht bedeutet, dass der Vermieter grundlos den Oberwert wählen kann. Abgesehen davon muss natürlich immer zu allererst sichergestellt werden, dass das Einschreiben mit Rückschein vom Mieter auch beantwortet oder bei der Post abgeholt wird. Häufig scheitern Mieterhöhung daran, dass Mieter auf ordentliche Mieterhöhungen nicht reagieren.

Eine Mietpreiserhöhung muss nicht unbedingt zu tiefgängig sein. Wichtig ist, dass der Vermieter hier sauber und ordentlich arbeitet. Das Einhalten aller Formalien und eine ordnungsgemäße Begründung der Erhöhung sind essentiell, um diese durchzusetzen. Wichtig ist ebenfalls, dass auf die relevanten Gesetzestexte, wie bspw. §555 BGB bei einer Modernisierungsmaßnahme, hingewiesen und der Mieter über seine Rechte unterrichtet wird.

Quellen:

1 https://dejure.org/gesetze/BGB/558.html

2 https://dejure.org/gesetze/BGB/560.html

3 https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559.html

4 https://dejure.org/gesetze/BGB/555.html