Mietverhältnis bei Eigenbedarf kündigen

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Mietverhältnisse lassen sich unter bestimmten Umständen kündigen. Ein Kündigungsgrund ist Eigenbedarf, welcher unter § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB1 genau definiert ist. Damit die Kündigung rechtlich einwandfrei ist und vor Gericht Bestand hat, muss diese ordentlich und vorschriftsgemäß erfolgen. Eine erfolgreiche Kündigung wegen Eigenbedarf ist daher nur dann wirksam, wenn der Eigenbedarf nachgewiesen werden kann. Dieser Artikel erläutert die Vorgehensweise bei Eigenbedarfskündigungen und vorauf Sie achten sollten.

Was definiert den Eigenbedarf?

Bei einer Kündigung des Mietvertrages gilt grundsätzlich: „Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.
Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
  1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
  2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
  3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
Der Eigenbedarf kann dabei auf den Vermieter selbst, seine Familienangehörigen oder auf Angehörige seines Haushaltes bezogen sein. Voraussetzung ist jedoch, dass die Immobilie wirklich benötigt wird. Eigenbedarfskündigungen werden grundsätzlich erst rechtens, wenn der Vermieter die Immobilie tatsächlich benötigt. Der bloße Wunsch in den eigenen vier Wänden zu wohnen reicht dabei nicht aus.
Eine Trennung vom Ehepartner, die Begründung eines Altersruhesitzes in der bezogenen Wohnung oder die Weitergabe an ein Kind, welches sich sonst ggf. vom Elternhaus lösen würde, sind in der Regel wirksame Gründe, um eine Kündigung wegen Eigenbedarf rechtssicher zu gestalten. Es wird eine schriftliche Begründung im Kündigungsschreiben zwingend benötigt, welche den vorliegenden Sachverhalt näher erläutert.

Wann ist der Eigenbedarf unbegründet?

Es gibt einige Fälle des Eigenbedarfs, die nicht ausreichen, um eine Kündigung wegen Eigenbedarfs vor Gericht geltend zu machen. Ist ein vermögender Immobilieninvestor mit mehreren leerstehenden Objekten daran interessiert, in eine seiner vermieteten Immobilien einzuziehen ist dies mühevoller umzusetzen. Grundsätzlich geht dies nur in Sonderfällen, wenn bspw. eine vermietete Immobilie dem Eigentümer oder einem engen Familienmitglied des Eigentümers einen drohenden Umzug und somit eine örtliche Trennung einer Familie verhindern würde. Ist eine Wohnung für den Vermieter aufgrund seiner körperlichen Fitness oder ähnlichem, unbewohnbar oder möchte dieser nur befristet nach Kündigung des Mietvertrags darin leben, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf in der Regel schwierig. Verschiedene BGH Urteile zeigen, dass Kündigungen definitiv fundiert sein müssen und Mieter im Zweifelsfall vor Gericht besser abschneiden.
Eine Kündigung ist zudem unbegründet, wenn es sich um folgende Sachverhalte handelt:
Vorgeschobener Eigenbedarf
Als vorgeschobenen Eigenbedarf bezeichnet man eine Situation, in der der Vermieter die Immobile nicht wirklich benötigt und den Eigenbedarf vortäuscht, um das Mietverhältnis mit einem unangenehmen Mieter aufzulösen. In solchen Fällen steht dem Mieter in der Regel nach §§ 535, 280 Abs. 1 BGB3 ein Schadensersatz zu.
Weit überhöhter Wohnbedarf
Eine Kündigung kann unbegründet sein, wenn ein Mieter einen weit überhöhten Eigenbedarf geltend machen möchte. Dies ist bspw. der Fall, wenn ein alleinstehender Vermieter eine Wohnung mit einer Wohnfläche von 150 Quadratmetern oder mehr kündigen möchte.
Treuwidriger und widersprüchlicher Eigenbedarf
Eine Kündigung eines Mietvertrages wegen Eigenbedarf ist zudem unbegründet, wenn es sich um Gründe handelt, die schon vor dem Abschluss des Mietverhältnisses bekannt waren. Ein Indiz hierfür wäre eine Kündigung unmittelbar nach Abschluss des Mietvertrages. Der BGH stellte in verschiedenen Urteilen jedoch klar, dass die Gesamtumstände umfassend zu würdigen seien. Daher liegt es in der Argumentationskraft und Aussagekräftigkeit des formulierten Kündigungsgrundes, ob eine Kündigung auch kurze Zeit nach Abschluss des Mietvertrages gültig ist.
Ist eine Eigenbedarfskündigung aus den oben genannten Gründen nicht realisierbar, kann eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 573c BGB umgesetzt werden. Hierbei sollte folgendes beachtet werden: „die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.“

Fazit

Die Kündigung wegen Eigenbedarf muss nicht zu umfangreich und tiefgängig sein. Wichtig ist, dass diese genau klarstellt, warum oder wofür der Wohnraum benötigt wird. Dabei müssen die oft persönlichen Gründe für eine Kündigung klar offengelegt werden. Zudem sollte auch eine Widerspruchserklärung gem. § 545 BGB4 in einer ordentlichen Kündigung enthalten sein. Gem. § 568 Abs. 2 BGB5 sollte der Vermieter den Mieter auf die Form und die Frist des Widerspruchs nach §§ 574 – 574b BGB6 hinweisen. Ein solcher Hinweis ist zwar keine zwingende Voraussetzung, dieser kann jedoch ein Fortsetzungsverlangen des Mieters ungültig machen, wenn dieses nicht rechtzeitig und ordentlich eingereicht wird.
1 :https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html
2 https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html
3 https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__535.html
4 https://dejure.org/gesetze/BGB/545.html
5 https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__568.html
6 https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__574b.html