Kündigung wegen verspäteter Mietzahlung

Häufig fühlen sich Vermieter beim Versuch Mieter mit einer schlechten Zahlungsmoral zu kündigen eingeengt. Ein Gerichtsprozess ist oft unausweichlich, was mit unerwarteten Kosten verbunden sein kann, wenn die Klage abgelehnt wird. Dennoch handelt es sich hierbei um ein relativ simples Thema, welches sich in wenigen Aspekten erklären lässt. Wir haben es uns zur Aufgabe gemacht, einmal einen Überblick über die Kündigungsmöglichkeiten bei verspäteten Mietzahlungen zu bieten.

Die meisten Vermieter, die einmal Erfahrungen mit unpünktlichen Mietzahlungen gemacht haben, sind sich über die Möglichkeiten, nach §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3 a) und b), 569 Abs.3 Nr.1 BGB zu kündigen, bewusst. Diese Paragraphen bestimmen, dass ein Vermieter seinem Mieter außerordentlich fristlos kündigen kann, wenn sich dieser an zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen mit mindestens einer Zahlung im Verzug befindet. Zudem ist eine Kündigung möglich, wenn ein Mieter mit der Entrichtung einer Zahlung in Verzug ist, die die Höhe der Miete für zwei Monaten erreicht. Diese Regelungen geben Mietern viel Flexibilität die Mietzahlung nicht ernst zu nehmen und einmalig ihre Zahlungspflichten zu verletzen, ohne dass der Bestand des Mietverhältnisses in Gefahr ist. Vermieter und Mieter sollten sich jedoch nicht darauf verlassen, dass eine Kündigung nur beim in Kraft treten der beiden Paragraphen möglich ist, da eine Kündigung wegen unpünktlicher Zahlungen auch möglich ist, wenn die Verletzungen der Zahlungspflichten deutlich weniger schwerwiegend waren, als dies in §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3 a) und b), 569 Abs.3 Nr.1 BGB beschrieben ist.

Bleiben Mahnungen wegen unpünktlichen Mietzahlungen unbeachtet, bestehen grundsätzlich einige Optionen den Mietvertrag zu beenden. Eine Möglichkeit ist es eine Kündigung auf § 543 Abs.1 BGB zu stützen, welcher besagt, dass ein Mietverhältnis aus einem wichtigen Grund beendet werden kann, ohne diesen Grund zu nennen. Nach allgemeiner Auffassung bietet dies jedoch nicht die Möglichkeit §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3 a) und b), 569 Abs.3 Nr.1 BGB außer Kraft zu setzen und das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, wenn keine Fristsetzung oder Abmahnung im Voraus erfolgt ist.* Für die Kündigung nach § 543 Abs.1 BGB bedarf es im Gegensatz zu den zwei anderen Paragraphen einer Interessenabwägung mit dem Mieter, welche die Gründe für die verspätete Zahlung, die Einkommenssituation beider Parteien und andere Aspekte, wie die Reaktion des Vermieters oder den Zeitraum der versäumten Zahlungen in Betracht zieht. Diese Interessenabwägung ist für besonders grobe Fälle essentiell und bietet Möglichkeiten außerhalb der beiden recht spät greifenden Paragraphen zu kündigen. 2

Häufig scheitert die außerordentliche Beendigung des Mietvertrages anhand von formalen Fehlern. Formverträge bieten keine Garantie diese Fehler zu vermeiden und die Kündigung wirksam zu machen, weshalb sich das Konsultieren eines spezialisierten Anwalts definitiv empfehlen lässt. Im Vorfeld der Kündigung muss die Abmahnung, bzw. Fristsetzung schon förmlich korrekt aufgebaut werden, was einer genauen Unterrichtung durch den Vermieter über Möglichkeiten, die Kündigung aus dem Weg zu schaffen, bedarf. Das Androhen einer Kündigung ist hier zwar nicht verpflichtend, jedoch empfehlenswert, gerade um der Abmahnung einen besonderen Ausdruck zu verleihen. Nach dem Erhalt der Abmahnung besteht die Option, das Mietverhältnis direkt nach dem Ausfall der nächsten vertraglich vereinbarten Zahlung direkt zu beenden.** Wird diese jedoch pünktlich bezahlt, entscheidet die Interessenabwägung vor Gericht, bzw. der Einzelfall über die Fortsetzung des Mietvertrages. Instanzgerichte entscheiden Kündigungsfragen differenziert und betrachten den Einzelfall, was meistens davon abhängt, wie viele weitere Zahlungen nach dem Abmahnen ausfallen und wie viele bereits vorausgegangen sind. Bestehen Zweifel an der entsprechenden Situation, bzw. an der Beständigkeit vor Gericht, können Vermieter eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs.2 Nr.1 BGB aussprechen. Diese ist gültig, wenn eine erhebliche Pflichtverletzung allein auf Grund des Ausmaßes des Zahlungsverzugs oder der Zahlungsmoral eintritt. Eine Mindestvoraussetzung dafür ist, dass der Mietrückstand eine Monatsmiete übersteigt und die Verzugsdauer im Zeitraum der Kündigung mindestens einen Monat beträgt.*** Die ordentliche Kündigung erfordert keine Interessenabwägung oder Abmahnung im Voraus. Zudem ist eine Entkräftung durch das Befriedigen der Zahlungsansprüche des Vermieters nachträglich nicht möglich.

Grundsätzlich ist das Konsultieren eines Experten in solchen Fällen unvermeidlich, gerade wenn die Situation nicht klar entschieden werden kann, sondern es einer Interessenabwägung bedarf.

* (vgl. BGH, Urteil vom 11. 01. 2006 – VIII ZR 364/04)

** BGH vom 14. 09. 2011 – VIII ZR 301/10

*** Urteil vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12