Was ist die Mietpreisbremse und welche Auswirkungen hat sie?

Bezahlbarer Wohnraum wird in Deutschlands Großstädten immer knapper. Hohe Mietpreise und ein deutschlandweites Angebotsdefizit machen es für viele Menschen immer schwerer, in Deutschland bezahlbare Wohnungen zu finden.

Die 2015 ins Leben gerufene Mietpreisbremse sollte dies ändern, Mietpreise deckeln und den 54,4% zur Miete lebenden Deutschen Planungssicherheit gewährleisten. Was die Mietpreisbremse im Jahre 2019 bedeutet und mit welchen Veränderungen Sie als Investor rechnen müssen, erfahren Sie in diesem Artikel.

Was sollte die Mietpreisbremse bewirken?

Die Mietpreise sind in den letzten Jahren in ganz Deutschland stark angestiegen. In den letzten zehn Jahren lag der Anstieg bundesweit bei ca. 30%. Besonders stark war der Anstieg in Städten, die unter akuter Wohnungsnot leiden. In Berlin sind die Mietpreise seit 2009 um 104% gestiegen – Was unter anderem darauf zurückzuführen ist, dass laut des aktuellen Marktberichts der Investitionsbank Berlin aktuell ca. 96.000 Wohnungen fehlen.

In anderen Großstädten sehen die Anstiege und die Detailstatistiken der Wohnungsnot ähnlich aus. Das führt dazu, dass sich immer weniger Menschen eine Wohnung in Ballungsräumen leisten können oder ein Großteil ihres Einkommens für die Mietkosten aufgebracht werden muss. Die Mietpreisbremse sollte 2015 an diesem Problem ansetzen und Mieter vor unverhältnismäßigen Mieterhöhungen schützen.

Was ist die Mietpreisbremse und wie funktioniert sie?

Die Mietpreisbremse sieht vor, dass in bestimmten Gebieten eine Obergrenze für Mieten festgelegt werden darf. Konkret dürfen die Mieten für neuvermietete Wohnobjekte höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete, also dem durchschnittlichen Mietpreis in der Region, liegen.

Sollte die Vormiete jedoch ohnehin über der lokalen Vergleichsmiete liegen, darf der Vermieter auch bei einer Neuvermietung die Miete angleichen. Bis zum 01.01.2019 stellten Modernisierungskosten außerdem ein Schlupfloch dar, mit welchem Vermieter Erhöhungen von bis zu 50% erzielen konnten. Seitdem die große Koalition die Mietpreisbremse am Anfang des Jahres reformiert hat, lässt sich jedoch nur noch eine Modernisierungsumlage von 8% der Modernisierungskosten p.a auf den Mieter umlegen.

Bei Modernisierungskosten von 15.000€ bedeutet dies bspw., dass maximal 1200€ von dem Mieter jährlich verlangt werden dürfen. Das entspricht einer monatlichen Erhöhung von lediglich 100€. Außerdem wird davon ausgegangen, dass sich eine solche Investition nach 12,5 Jahren amortisiert hat, was eine Angleichung an die vorherige Miete ohne Umlagen zufolge hat.

Die GroKo möchte mit einer erneuten Reform außerdem dafür sorgen, dass zu viel gezahlte Mieten von Mietern auch im Nachhinein zurückverlangt werden können. So kündigte die Bundesjustizministerin Christine Lambrecht kürzlich an, das Mieterschutzgesetz auf den Weg bringen zu wollen. Das sähe außerdem vor, die bis Dezember 2020 geltende Mietpreisbremse für fünf Jahre zu verlängern.

Was die Mietpreisbremse für Investoren bedeutet

Für viele Investoren ist die Mietpreisbremse seit ihrer Einführung ein recht undurchsichtiges Thema, welches oft viele Fragen aufwirft. Besonders trägt dazu die lockere Definition des Gesetzes in §§ 556d bis 556g BGB bei. Dort wird definiert, dass die Mietpreisbremse grundsätzlich in allen Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten eingeführt werden kann.

Dieser liegt dann vor, wenn:

– Die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt.

– Die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt.

– Die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird.

– Geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

In der Praxis lässt sich die Mietpreisbremse also in den meisten Großstädten einführen. Für Investoren ist der einzige Lichtblick aktuell, dass die Länder diese bisher nur auf fünf Jahre befristet einführen können. Gerade eine Verschärfung der Gesetzeslage mit einem eventuellen Mieterschutzgesetz könnte die Wohnungsmärkte zusätzlich belasten. Berlin hat bspw. als erstes Bundesland einen Mietendeckel beschlossen. Zudem setzt sich die Regierung der Hauptstadt dafür ein, die Mietpreisbremse auf Gewerbeimmobilien auszuweiten. Was dies für Investoren bedeutet erfahren Sie am 23.08.2019 in unserem nächsten Artikel.

-> Möblierte Wohnungen stellen keinen Ausweg dar.

Viele Vermieter sind lange Zeit davon ausgegangen, dass möblierte Wohnungen nicht von der Mietpreisbremse betroffen wären. Eine Erläuterung des Deutsche Mieterbundes (DMB) hat diesen Glauben vor kurzem als Irrtum definiert. So können durch die Möblierung lediglich Zuschläge auf die örtliche Vergleichsmiete berechnet werden. Die meisten Gerichte gehen bei der Berechnung des Zuschlags von einem zehnjährigen Abschreibungszeitraum und einem monatlichen Abschreibungssatz von 2% aus. Bei neuen Möbeln im Wert von 10.000€ wären also bis zu 200€ Zuschlag auf die örtliche Vergleichsmiete legitim.