Mietpreisbremse und Mietendeckel in Berlin: Was bedeutet das für Investoren?

Kaum eine andere deutsche Stadt hat in den letzten zehn Jahren einen so starken Mietpreisanstieg erlebt, wie Berlin. Mit Preisen von durchschnittlich 11,40€ pro Quadratmeter liegt unsere Hauptstadt auf Platz fünf der Städte Deutschlands in denen das Wohnen am teuersten ist – Ein rapider Anstieg, wenn man bedenkt, dass sich Berlin vor zehn Jahren mit durchschnittlichen Mietpreisen von 5,60€ pro Quadratmeter noch am Ende der Preisskala eingereiht hat.

Dies hat zur Folge, dass die Politik seit mehreren Jahren über Möglichkeiten debattiert, den Anstieg abzufangen. Neben der seit 2015 geltenden Mietpreisbremse sind neuerdings Mieten-Deckel und eine Ausweitung der Mietpreisbremse auf Gewerbeimmobilien ein Thema. In diesem Artikel geben wir einen Überblick darüber, was Sie als Investor über die Mietpreisbremse und Mietendeckelung in Berlin wissen sollten.

Die Entwicklung der Wohnungsmieten in Berlin

Im Vergleich zu vielen anderen Metropolen in Deutschland ist Berlin mit einer Mietwohnungsquote von 85% eine Stadt, dessen Wohlergehen besonders von erschwinglichen Mieten abhängt. Für einen Großteil der Stadt ist es also ein gutes Zeichen, wenn bekannt wird, dass die Mietsteigerung  für Bestandswohngebäude zwischen 2017 und 2019 zum ersten Mal abgeflacht ist. Während die Nettokaltmieten zwischen 2015 und 2017 noch um durchschnittlich 4,6% jährlich gestiegen sind, lag der Anstieg in den letzten zwei Jahren bei 2,5%.

Dies ist unter anderem auf die Anzahl an Neubauten zurückzuführen, die in 2018 ein Zehn-Jahres-Hoch in Berlin erreicht hat – Ein weiterer Grund ist die seit 2015 geltende Mietpreisbremse, welche in ihren ersten zwei Jahren aufgrund fehlender Sanktionen wenig Wirkung zeigte. Mit einer der höchsten Armutsquoten aller deutschen Großstädte werden Berliner von steigenden Mietpreisen besonders getroffen. Da ist es besonders allarmierend, dass die Wohnkosten der Berliner Haushalte schon jetzt bei 46% des verfügbaren Einkommens liegen.

Der Mietendeckel in Berlin

Der Berliner Senat hat kürzlich die Eckpunkte für einen fünfjährigen Mietendeckel in der Hauptstadt auf den Weg gebracht. Die konkreten Details der Preisregelung werden bis zum Oktober 2019 beschlossen. Schon jetzt wurden aber fünf Eckpunkte für den Beschluss vorgestellt. Diese besagen:

• Für fünf Jahre keine Mieterhöhung
• Einführung einer Mietobergrenze
• Härtefallregelungen
• Rückwirkende Geltung zum Zeitpunkt des Beschlusses
• Der Neubau bleibt weiterhin ausgenommen

Dabei peilt der Senat eine Einführung bis zum 01.01.2020 an. Die Rot-Rot-Grüne Landesregierung startet damit ein Pilotprojekt, welches fatale Auswirkungen auf den lokalen Immobilienmarkt haben könnte. Eine solche Regulierung wird Berlin für Investoren unattraktiver machen, die üblicherweise in Bestandsobjekte investieren. Inwiefern der gesamte Immobilienmarkt betroffen sein wird und ob es anfangs Umwege gibt, wird spätestens mit einem konkreten Gesetzesentwurf deutlich.

Gewerbeimmobilien in Berlin

Während die Mietpreise für Wohnimmobilien in Berlin zwischen 2009 und 2019 um über 100% gestiegen sind, waren Gewerbeimmobilien in einigen Lagen einer Preissteigerung von 260% ausgesetzt. Gerade kleinere Unternehmen haben so weniger Möglichkeiten, sich in Großstädten zu etablieren und lukrativ zu arbeiten. Der Berliner Senat möchte die ohnehin sehr schlecht verfügbaren Gewerbeflächen durch eine Mietpreisbremse weiter regulieren.

So wurde der Bundesrat vom Senat am 13.08.2019 gebeten,“die Einführung einer Gewerbemietpreisbremse in angespannten Gewerberaummärkten zu prüfen“. Ob eine Mietpreisbremse für Gewerbeobjekte tatsächlich umgesetzt werden kann und welche Auswirkungen diese auf Investoren hat, lässt sich im Voraus schwer abschätzen. Sobald eine Einführung geprüft und ein konkreter Gesetzesentwurf vorgelegt wird, wird sich zeigen, ob dies ein cleverer Schritt zu einer besseren Verfügbarkeit von Gewerbeflächen sein kann.

Wird Berlin nun uninteressant für Investoren?

Sehr stark gestiegene Mieten, eine regulierende Regierung und eine verhältnismäßig arme Bevölkerung signalisieren vielen Investoren, dass Berlin evtl. nicht ideal für Immobilieninvestments ist. Auf der anderen Seite sind die Kaufpreise in Berlin im europäischen Vergleich mit aktuell durchschnittlich 5243€ pro m²  immer noch relativ niedrig. Wir gehen daher weiterhin davon aus, dass Berlin eine attraktive Lage für Immobilieninvestoren darstellt. Sollten die Regulierungen durch die Rot-Rot-Grüne Landesregierung jedoch zunehmen, könnte der Immobilienmarkt langfristig an Attraktivität verlieren.