Sozialwohnungen: Sind Investitionen in öffentlich geförderten Wohnraum lukrativ?

Gerade in deutschen Großstädten mangelt es an erschwinglichem Wohnraum für Mieter der unteren Einkommensschicht. Die Bundesländer fördern daher den Bau von Sozialwohnungen durch kostengünstige Hypotheken, günstigeren Grund und entgeltliche Zuschüsse. Die Bedingung dafür: Keine Mieterhöhungen innerhalb eines festgelegten Zeitraums. Ob sich Investitionen in öffentlich geförderte Sozialwohnung lohnen oder nicht, erfahren Sie in diesem Artikel.

Der Bedarf an Sozialwohnungen in Zahlen

Der soziale Wohnungsbau hat in Deutschland eine lange Tradition und zieht sich bis in die 1920er Jahre zurück. Dort entstanden in vielen deutschen Städten Wohnviertel, die für die Arbeiterschaft bestimmt waren und dementsprechend günstiger vermietet wurden. Die Hälfte der in der Nachkriegszeit erbauten Wohnungen wurden staatlich gefördert, um die Schäden des zweiten Weltkriegs zu mindern.

Im Jahr 2017 lag die Anzahl der errichteten Sozialwohnungen bei 26.231 – Etwa 10%  der  275.000 in 2017 fertiggestellten Wohnungen in Wohn- und nicht-Wohngebäuden. Der Bedarf an Sozialwohnungen liegt dagegen laut des Paritätischen Wohlfahrtsverbands bei 80.000 jährlichen Neubauten. Durch das konstante Verfehlen des gesellschaftlichen Bedarfs hat sich die Gesamtzahl an Sozialwohnungen von ca. 3.000.000 in 1990 auf 1.200.000 in 2017 reduziert. Etwa die Hälfte aller Deutschen hat dagegen Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein, welcher zum Umzug in eine öffentlich geförderte Wohnung befähigt.

Die finanziellen Aspekte eines Investments in staatlich geförderten Wohnraum

Für Investoren, die an Investitionen in Sozialwohnungen interessiert sind, bedeuten diese Zahlen vor allem eins: Ein langfristig stabiler Bedarf und eine sichere Mietauslastung.

Auf der finanziellen Seite eines solchen Investments herrscht jedoch leider oft anfängliche Intransparenz. Ein Grund dafür ist, dass seit 2006 die Wohnraumförderung den Ländern überlassen wird. Diese erhalten dafür nicht zweckgebundene Gelder vom Bund und können die Rahmenbedingungen förderfähiger Investments selbst festlegen. Die Förderdatenbank des BMWi dient als erste Anlaufstelle, um die finanziellen Aspekte eines staatlich geförderten Investments zu prüfen.

In Baden-Württemberg erfolgt die Basisförderung von Bau und Erwerb neuen Mietwohnraums sowie bei Änderungs- und Erweiterungsmaßnahmen bspw. in Form von MW 10-, MW 15-, MW 25- oder MW 30-Darlehen. Als maximaler Finanzierungsanteil werden 80% der Gesamtkosten angegeben, wobei die Baukosten maximal 3000,00€ pro m² betragen dürfen. Werden Miet- und Belegungsrechte festgelegt erfolgt ein separater Zuschuss. Dieser beträgt in Baden-Württemberg bei 10 Jahren Miet- und Belegungsbindung 335 EUR je m²Wohnfläche, bei 30 Jahren Miet- und Belegungsbindung 711 EUR je m²Wohnfläche.

Außerdem wird ein Ergänzungszuschuss zur Basisförderung gewährt, wenn eine Mietabsenkung von mindestens 34% auf die örtliche Vergleichsmiete erfolgt.

Informationen zu den landesspezifischen Forderungen sind online in der Förderdatenbank oder auf Nachfrage bei den jeweiligen Landesbanken verfügbar. Die Anträge sind anschließend bei der zuständigen Wohnraumförderungsstelle des Bauorts einzureichen. Offene Fragen und Möglichkeiten lassen sich ebenfalls dort oder bei der betreffenden Landesbank klären.

! – Sozialwohnungen können für zusätzliche Förderungen infrage kommen.

Für das Erreichen eines bestimmten KfW-Effizienzhaus-Standards, einer Barrierefreiheit des Mietraums, eines innovativen Vorhabens, für die Implementierung von Maßnahmen zur Gestaltung des Wohnfeldes, sowie zur Stabilisierung von Quartiersstrukturen werden je nach Vorhaben Tilgungszuschüsse oder eine Erhöhung der Basisförderung bzw. Zuschüsse gewährt.

Fazit: Sind Investitionen in öffentlich geförderte Sozialwohnungen attraktiv?

Für Immobilieninvestoren ist das Thema Sozialwohnungen mit geringeren Mieteinnahmen verbunden. Dennoch gibt es in vielen Bundesländern attraktive Förderprogramme, die sie zu wirklich lukrativen Investments machen können. Da die Miet- und Belegungsbindung zeitlich fixiert sind, können Objekte nach vollständiger Tilgung des geförderten Kredits und dem Auslaufen der eigentlichen Bindung beliebig vermietet und genutzt werden.

! – Mieterhöhungen sind übrigens auch grundsätzlich im preisgebundenen Wohnraum möglich (§ 10 WoBindG), wenn sie zweckgebunden sind. 

Unserer Meinung nach sind öffentlich geförderte Wohnungen attraktiv, da sie eine nicht zu unterschätzende Stabilität in Immobilienportfolios bringen können. Denn durch den chronischen Sozialwohnungsmangel in deutschen Städten ist ein stabiler Bedarf auch in den nächsten Jahrzehnten gesichert. Somit profitieren Investoren von einer sich unabhängig zum eigentlichen Immobilienmarkt entwickelnden Nachfrage, die als stabil, krisensicher und zukunftsbeständig einzuschätzen ist.