Immobilieninvestments in ausländischen Urlaubsregionen: Worauf kommt es an?

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Neben Gold gelten Immobilien als krisenfeste Sachwerte und Sicherheitsspender in Investmentportfolios. Dabei kann es lukrativ sein, auch einen Blick über den nationalen Tellerrand zu wagen und ausländische Regionen für Investments in Erwägung zu ziehen. Mit diesem Artikel erklären wir, worauf es bei Immobilieninvestments im Ausland ankommt und welche Aspekte gerade in beliebten Urlaubsregionen beachtet werden sollten.

Ferienimmobilien als attraktive Investmentobjekte

Der Gedanke eines eigenen Feriendominzils spricht viele deutsche Investoren an. Schon jetzt gibt ein Viertel aller Deutschenan, dass sie selbst an einem Ferienhaus interessiert sind. Die Vorteile einer Immobilie in Urlaubsregionen liegen dabei klar auf der Hand – Dieses dient als Rückzugsort für eigene Urlaube und lässt sich gleichzeitig über Urlaubsportale, wie AirBnB, Booking.com oder Agoda Homes auf Tagesbasis vermieten. Die Größe und die Lage sind dabei als wichtigste Aspekte einer Ferienimmobilie zu werten. Laut der deutschen Ferienhaus-Urlaubsanalyse von FeWo-Direkt ist für rund 20% aller Urlauber die Größe einer Ferienwohnung der entscheidende Grund für einen Umstieg auf ein Ferienhaus an sich. Besonders beliebt sind diese bei Familien und Gruppenreisenden, von denen 52,8% angeben, ein Objekt mit einer Wohnfläche von mindestens 90 Quadratmeter zu bevorzugen. 25,9% aller Befragten planen sogar Objekte mit über 100 Quadratmeter Wohnfläche in ihren Urlaub mit ein.

Für Investoren hat die Lage des Objekts einen großen Einfluss auf den Verkaufswert und die Vermietung. So locken griechische Immobilien im Inland seit Beginn der griechischen Staatsschuldenkrise zwar mit attraktiven Preisen, lassen sich aber nur schwer als Touristenwohnung vermieten. Die Objekte in A-Lagen, bspw. am Strand der Insel Mykonos befinden sich dagegen oft in Besitz von ausländischen Investoren. Diese haben im Gegensatz zu den meisten Einheimischen keinen direkten Verkaufsdruck, was die Preise seit Jahren stabil bleiben lässt.

Welche Renditen lassen sich in ausländischen Urlaubsregionen erzielen?

Gerade hoch touristische Regionen in Niedriglohnländern, wie Thailand oder Indonesien locken mit besonders attraktiv scheinenden Immobilienpreisen. Für geringe sechsstellige Beträge lassen sich strandnahe Villen erwerben, die in den Hauptsaisonen vierstellige Monatsmieten erzielen können. In Nebensaisons müssen Abstriche von bis zu 50% mit einkalkuliert werden, wenn sich Objekte überhaupt vermieten lassen. Aber auch dabei gilt, dass die Lage die Mieteinbußen und die Vermietbarkeit definiert. Denn oft ist es so, dass außerhalb der Hauptsaisons die Touristenzahlen zwar sinken, jedoch nicht komplett einbrechen. Ein Objekt an einem A-Strand auf Koh Samui wird so bspw. auch während des Monsuns Interessenten haben.

Im Idealfall können in vielen exotischen Ländern Renditen von bis zu 7% p.a erzielt werden. Wird ggf. deutsches, niedrigverzinstes Fremdkapital involviert lassen sich Eigenkapitalrenditen zudem signifikant steigern.

Was muss bei Investitionen im Ausland beachtet werden?

Für viele Europäer wirken die Immobilienmärkte in ausländischen Urlaubsregionen dubios. Die schwache Mittelschicht einiger Entwicklungsländer sorgt für ungewohnt niedrige Preise und sehr attraktiv scheinende Renditemöglichkeiten. Gerade wenn Investments außerhalb der EU getätigt werden, sollten aber bestimmte Faktoren im Voraus beachtet werden.

1. Politische Instabilität

Nicht alle Länder verfügen über ein so stabiles und durchgeplantes politisches System wie Deutschland. Zwangsenteignung und Zugriffsverweigerung sind Themen, die in vielen Ländern durchaus öffentlich besprochen werden. Somit gibt es nur in den wenigsten Ländern eine Garantie, dass im Falle einer Wirtschaftskrise oder eines politischen Umsturzes das eigene Geld noch sicher angelegt ist.

2. Grundbesitz

In vielen Ländern dürfen Ausländer kein Land besitzen. In Thailand muss dieses daher über gegründete Scheinfirmen erworben oder von einem lokalen Partner gepachtet werden. Für Immobilieninvestments stellt dies ein ernstzunehmendes Risiko dar. So kann oft niemand garantieren, dass Vertragsbrüche gegenüber einem Ausländer auch bestraft werden.

3. Visumssituation

Für Investoren sind außerhalb der EU oft separate Visa vonnöten. Diesen liegt dabei in der Regel ein recht langer Bewerbungsprozess zugrunde. Dass sich Immobilien auf einem Touristenvisum erwerben lassen, sind seltene Ausnahmen. Zudem sollten Investoren sicherstellen, dass sie auch regelmäßig zu Ihrem Objekt reisen und darüber Mieteinnahmen erzielen dürfen.

4. Vertrag

Beim Aufsetzen eines Vertrags sollten sich ausländische Investoren sicher sein, dass dieser dem lokalen Recht und den eigenen Ansprüchen entspricht. Gerade wenn der Vertrag nicht auf Englisch geschlossen wird, besteht häufig Konfliktpotenzial. In vielen Ländern gleichen Verträge eher Absichtserklärungen, die erst zum Kaufdatum verpflichtend sind.

5. Makler und Ansprechpartner

Grundsätzlich sollten Investoren im Ausland auf den Einsatz kompetenter Makler setzen. Diese verfügen über die nötigen Sprachkenntnisse, um Verhandlungen zu führen und kennen sich im Marktumfeld bestens aus. Bei der Auswahl eines Maklers gilt es einen vertrauenswürdigen Ansprechpartner zu finden, denn gerade in beliebten Urlaubsregionen wird oft betrogen.

6. Baustandard 

Der ausländische Baustandard ist gerade in Niedriglohnländern oft weit von deutschen Standards entfernt. Es empfiehlt sich daher, einen ganz genauen Blick auf vorhandene Details zu werfen und Objekte großflächig auf Mängel zu überprüfen. Kompetente Makler können vorhandene Mängel in den Vertrag integrieren und so ggf. den Kaufpreis drücken.

Fazit: Chancen und Risiken liegen oft nah zusammen

Ausländische Feriendomizile können sehr attraktive Investmentobjekte sein. Gerade deutsche Investoren können dabei von attraktiven Zinssätzen in ihrer Heimat profitieren und so ihre Eigenkapitalrenditen maximieren. Dennoch sollten sich Investoren eventueller Risiken bestens bewusst sein. Gerade in Entwicklungsländern liegen Chancen und Risiken häufig sehr nahe zusammen. Wir empfehlen daher Investitionen nur mit einer entsprechenden Ortskenntnis und vertrauenswürdigen Ansprechpartnern vor Ort zu tätigen.