Steuern sparen mit einer vermögensverwaltenden GmbH

Viele Investoren haben schon einmal darüber nachgedacht Investments über ein speziell gegründetes Unternehmen abzuwickeln. Die sogenannte vermögensverwaltende GmbH fungiert als Investmentgesellschaft und kann sowohl Kapital in Form von Geldeinlagen, Aktieninvestments, Immobilen etc. oder direkten Unternehmensbeteiligungen halten. Dabei bringen Investments über eine GmbH in Holding-Struktur verschiedene organisatorische Vor- und Nachteile mit sich, die das Thema zu einer sehr spezifischen Angelegenheit machen. Steuerlich kann es ab bestimmten Summen ebenfalls attraktiver sein, Investments über eine Vermögensverwaltende GmbH zu tätigen, weshalb viele Investoren den Schritt unternehmen und eine GmbH zu Investitionszwecken gründen.

Die Gründe für die Gründung einer VVG sind seit der Unternehmenssteuerreform aus dem Jahr 2008 in der Regel steuerlich. Gerade bei langfristig thesaurierenden Investments kann der Steuersatz einer GmbH attraktiver als das private Besteuern von Investments sein. Die VVG lockt mit einem deutlich geringeren Ertragssteuersatz von 15% Körperschaftssteuer, welche sich einschließlich des Solidaritätszuschlag bei 15,825% einfinden. 1 Im Falle einer Gewerbesteuerbefreiung können also maximal 84,175% des erzielten Gewinns einbehalten und reinvestiert werden. Bei einer Depot-GmbH, also einem rein auf das Halten von Wertpapieren ausgelegten Unternehmen, kommt das in § 8b KStG definierte Schachtelprivileg unterstützend dazu. 2 Dieses soll die Doppelbesteuerung von Wertpapieren verhindern, welche gerade bei strukturell komplexen Holding-Gesellschaften den Gewinn deutlich mindern würde. Bei Dividenden und Gewinnen aus Wertpapieren und Fonds können so also bis zu 95% der Gewinne steuerfrei bleiben. Die im Zusammenhang mit der Gründung der VVG stehenden Ausgaben vermindern jedoch aktiv den Gewinn.

Auch bei der Verwaltung von Immobilen kann eine VVG nachhaltig Steuern sparen. Hier kommt eine erweiterte Kürzung des Gewerbesteuersatzes nach § 9 Nr. 1 GewStG hinzu. Dieser Paragraph besagt, dass Überschüsse aus der Verwaltung von Immobilien grundsätzlich gewerbesteuerfrei sind und ausschließlich der Körperschaftssteuer von 15% plus Solidaritätszuschlag unterliegen.3  Hierbei gilt es jedoch Besonderheiten zu beachten. Beispielsweise eliminieren manche Immobilienarten die Gewerbesteuerbefreiung. Details sollten Sie zwingend mit Ihrem Steuerberater prüfen.

Beim Ausschütten der Gewinne fällt jedoch die Kapitalertragssteuer bei direkten Ausschüttungen an oder Einkommenssteuer, wenn man die Gewinne über das Geschäftsführergehalt ausschüttet. Gerade bei Immobilien ergeben sich aufgrund der Steuerfreiheit ganz andere Möglichkeiten, die beim schnellen Aufbau von Vermögen helfen. Die vermögensverwaltende GmbH hat den Vorteil, dass sie nicht nur Eigenkapital, sondern auch Fremdkapital verwalten kann, was Investoren im Falle von Immobilieninvestments einen Hebel beschaffen kann. Wenn eine Immobilie eine sehr hohe Rendite bringt, wie bspw. Mehrfamilienhäuser, welche Renditen von über 10% erzielen können, kann die Steuerfreiheit genutzt werden, um einen Kredit deutlich schneller tilgen zu können. Dadurch werden Investments in weniger attraktiven Lagen, bzw. spekulative Immobilien mit garantierten Cashflows sehr interessant, da für den Geschäftsführer der VVG kaum Risiko besteht. Wichtig ist hier besonders, dass der Investor genauestens beachtet, dass die VVG nicht gewerblich handelt und somit garantiert dem Gewerbesteuersatz entgeht. Eine Solaranlage auf dem Dach, das Vermieten der Objekte mit Laufzeiten von weniger als einem Jahr oder das parallele Vermieten von Stellplätzen, Garagen oder Ähnlichem können hier schon als Ausnahme gelten und für gravierende Kapitalverluste sorgen. In solchen Fällen würde die Gewerbesteuer auf die gesamten Überschüsse der GmbH anfallen.

Immobilien in attraktiveren Lagen können und sollten in manchen Fällen eher privat erworben werden, da hier mit einer schnellen Wertsteigerung und eher niedrigen Cashflows gerechnet werden kann. Dadurch lassen sich diese Objekte eher weniger zum Tilgen von Immobilienkrediten verwenden. Das Aufbauen einer Bonität die die Kreditaufnahme bei Banken erleichtert wird so etwas schwieriger. Dennoch können auch attraktiv gelegene Immobilien von einer GmbH gehalten werden und ebenfalls von den steuerlichen Vorteilen profitieren, wenn kein akuter Bedarf am Aufbau von Bonität zur Aufnahme weiterer Immobilienkredite besteht. Der Cashflow abzüglich Werbungskosten aus privatgehaltenen Immobilien unterliegt immer der Einkommenssteuer, was sich summieren kann. Ein gravierender Vorteil von privat gehaltenen Immobilien ist, dass eine Veräußerung dieser nach zehn Jahren Haltedauer komplett steuerfrei ist. Bei einer erheblichen Wertsteigerung können Steuern im Vergleich zu einer Veräußerung eines von einer VVG gehaltenen Objektes gespart werden. Deshalb sind Objekte in attraktiven Lagen, die als mittelfristiges Investment mit klarem Veräußerungszeitpunkt gedacht sind, attraktiver für Privatpersonen. Wenn Verluste aus Vermietung oder Verpachtung entstehen, können diese bei privatgehaltenen Immobilien mit den Einkünften des Inhabers verrechnet werden. Die VVG eignet sich demnach eher für langfristige Investments, um Steuervorteile gezielt auszunutzen.

Eine vermögensverwaltende GmbH wird neben steuerlichen Gründen auch bei dem Wunsch eine Immobilie unter verschiedenen Besitzern aufzuteilen, gerne genutzt. Die Inhaberrechte einer einzelnen Immobilie lassen sich so nur recht kompliziert aufteilen. Gerade, wenn das Objekt nicht aus einzelnen klar trennbaren Mieteinheiten besteht, kann eine Teilungserklärung viel Zeit und Aufwand in Anspruch nehmen. Eine GmbH kann eine Übertragung von Besitzrechten an Kinder oder Verwandte deutlich vereinfachen. Gerade das jährliche Abgeben von Vermögen kann so deutlich simplifiziert werden. Wenn bestimmte private Vermögensgegenstände geschützt werden sollen, kann die Gründung einer vermögensverwaltenden GmbH ebenfalls attraktiv sein. Das privat bewohnte Haus, das eigene Auto und andere essentielle Dinge können so getrennt von den renditebringenden Objekten gelagert und geschützt werden. Im Falle einer gravierenden Rezession oder anderen unvorhersehbaren Ereignissen kann mit einer getrennten Lagerung sichergestellt werden, dass der eigene Lebensstandard erhalten werden kann.

Grundsätzlich lässt sich eine GmbH erbschaftssteuerfrei übertragen, wenn der Vererbende mehr als 25% der VVG hält. Einige Schenkungen und erbschaftssteuerliche Aspekte werden vom Gesetzgeber jedoch benachteiligt. Um sicherzugehen, ob die Übertragung der Gesellschaftsanteile erbschaftssteuerfrei ist, empfehlen wir eine individuelle steuerliche Beratung. Geht es um das Übertragen von Bargeldbeständen kann eine vermögensverwaltende GmbH genutzt werden, um überhaupt keine Erbschafts- oder Schenkungssteuer abführen zu müssen. Da laut § 13 b ErbStG Geldbestände nicht als Verwaltungsvermögen gelten, sondern als Betriebsvermögen anerkannt werden, bleibt eine Übertragung von Anteilen an einer bargeldhaltenden-GmbH komplett steuerfrei. Wichtig ist hierbei nur, dass die Empfänger mindestens sieben Jahre warten, bis die Steuerfreiheit endgültig ist. Nicht ganz genau definiert ist die Frage, ob das Vermögen in einem solchen Fall vom Empfänger der GmbH-Anteile anderweitig angelegt werden darf oder ob dann die Steuerfreiheit entfällt. Sollte man sichergehen wollen, dass diese Möglichkeit nicht später vom Gesetzgeber untersagt wird, lässt sich eine Widerrufsklausel in den Schenkungsvertrag integrieren.

Die Versteuerung von Immobilienveräußerungen einer vermögensverwaltenden GmbH ist im Vergleich zur privaten Besteuerung, wie weiter oben beschrieben, unterschiedlich. Eine Verwaltungs-GmbH macht das Veräußern von Immobilien und somit das Realisieren von Gewinnen durch Wertsteigerung nicht wirklich attraktiver. Beim Veräußern muss immer beachtet werden, dass Gewinne, die auch ausgeschüttet werden sollen, entweder unter die Kapitalertragssteuer oder die Einkommensteuer fallen. Daher ist das eigentliche Veräußern und Reinvestieren von Objekten ausschließlich mit der Körperschaftssteuer zu versteuern. Wichtig ist nur, dass maximal drei Objekte in einer fünf Jahresperiode veräußert werden, da die GmbH ansonsten unter den gewerblichen Grundstückshandel fällt. Somit werden alle erzielten Gewinne gewerbesteuerpflichtig. Eine Ausnahme davon stellt die in §42 AO definierte Eigennutzung dar, welche besagt, dass eigengenutzte Objekte nicht unter die drei-Objekt-Grenze fallen. Natürlich muss der Inhaber der GmbH genau erklären können, warum dieser dreimal den Wohnraum gewechselt hat.

Eine vermögensverwaltende GmbH eignet sich für das Halten verschiedener Anlageformen, worunter bspw. Immobilien, Unternehmensanteile und auch Aktien fallen. Bei einigen gewerblichen Immobilien kann es hier jedoch zu Ausnahmen kommen, wobei unter Umständen der gesamte Gewerbesteuersatz auf die Gewinne der GmbH anfallen kann. Die Integration bestehender Immobilien in die GmbH kann in der Regel problemlos erfolgen und wird über die Grunderwerbssteuer besteuert. Dabei kann entweder eine Veräußerung des Objektes an die GmbH oder die Einbringung als Sachanlage gewählt werden, wobei beide Varianten entsprechende Vor- und Nachteile mit sich bringen.

Eine VVG lässt sich ähnlich wie eine normale GmbH gründen und bietet wie jede Kapitalgesellschaft einen Haftungsschutz. Die Kosten für die eigentliche Gründung liegen bei etwa 1500€, wobei auch mit laufenden Kosten zu rechnen ist. Der Notar berechnet dabei in der Regel zwischen 400€ und 800€, wozu die Eintragung in das Handelsregister kommt, welche mit 150€ zu Buche schlägt. Bei der Gründung einer GmbH fordert das Finanzamt eine Eröffnungsbilanz, welche separat erstellt werden muss. Diese Kosten liegen in der Regel bei 300€ bis 600€, wobei die Kosten stark abweichen können. Hinzu kommt die anfallende Grunderwerbssteuer, wenn ein privatgehaltenes Objekt an die GmbH übertragen werden soll. Das Stammkapital von mindestens 12.500€ wird ebenfalls zur Gründung einer GmbH benötigt, wobei sich dieses jedoch von der GmbH anlegen lässt. Unter bestimmten Voraussetzungen können Immobilien in die GmbH ohne erneut eine Grunderwerbssteuer Zahlung auszulösen, mit eingebracht werden. Diese Besonderheiten sollten Sie ebenfalls mit Ihrem Steuerberater prüfen.

Die laufenden Kosten machen eine Gründung nur für gut aufgestellte Investoren attraktiv. Diese beginnen bei einem Geschäftskonto, eventuellen Depotkosten und dem Beitrag in die Handelskammer, welche sich jedoch in Grenzen halten. Besonders teuer wird erst die Bilanzierung und Erstellung einer Steuererklärung für welche Investoren je nach Umfang der gehaltenen Anlagen zwischen 2000€ und 5000€ einplanen sollten. Daher ist die Gründung einer VVG nur lohnenswert, wenn der Steuervorteil durch diese höher ist, als die anfallenden Kosten.

Um die steuerlichen Vorteile einmal genau zu visualisieren eignet sich eine Beispielsrechnung:

Wenn ein Investor plant, eine Immobilie im Wert von 1.000.000€ zu erwerben und dafür 500.000€ Fremdkapital benötigt, welches zu 2% p.a. finanziert wird, lassen sich bei entsprechenden Mieteinnahmen einige Steuern sparen. Im oberen Teil des Artikels wurden 10% Mietrendite als attraktiv genannt, um besonders von den Steuerersparnissen profitieren zu können. Dies ist jedoch auch mit weniger möglich. Wenn die Immobilie im Wert von 1.000.000€ jährliche Mieteinnahmen von 50.000€ erzielt, also eine Rendite von nur 5% auf das Gesamtkapital bringt, sind hierauf ca. 3798€[1] bei einem Steuersatz von 15,825% inklusive Solidaritätszuschlag fällig. Das bedeutet, dass ein jährlicher Überschuss von 46.202€ nach Steuern entsteht, welcher für die jährlichen Zins- und Tilgungszahlungen aufgewendet werden kann.

Es empfiehlt sich Rücklagen für die Instandhaltung zu bilden. Das sorgt dafür, dass die Immobilie bei jährlichen Rücklagen von 3000€ in etwa 17 Jahren abbezahlt ist.

Der Privatinvestor zahlt seine Einkommensteuer auf die Mieteinnahmen des entsprechenden Mietobjektes, welche in der Regel deutlich höher als die Steuerlast einer vermögensverwaltenden GmbH ist. Dieses Beispiel verdeutlicht jedoch, dass die VVG erst ab einer bestimmten Vermögensstruktur und Größe interessant wird.

Grundsätzlich lässt sich festhalten, dass die Frage, ob eine VVG Sinn ergibt oder nicht von der jeweiligen finanziellen Situation des Investors abhängt. Wenn dieser schon mehrere Immobilien besitzt, kann eine vermögensverwaltende GmbH sehr vorteilhaft sein. Objekte mit hoher Wertsteigerung und Veräußerungspotential, sollten jedoch eher privat gehalten werden, da eine Veräußerung von Privatpersonen nach zehn Jahren steuerfrei unternommen werden kann. Eine VVG stellt aufgrund des Steuersatzes eine Möglichkeit zum aktiven Vermögensaufbau auf lange Sicht dar und kann außerdem beim Aufteilen von Vermögen helfen.

Die Vorteile der jeweiligen Anlageform lassen sich folgendermaßen zusammenfassen:

Privatbesitz:

Vermögensverwaltende GmbH:

Quellen:

1 – https://www.hk24.de/produktmarken/beratung-service/recht_und_steuern/steuerrecht/existenzgruender/gmbh-steuern-gruendung/1157136#titleInText1

2 –  https://www.gesetze-im-internet.de/kstg_1977/__8b.html

3 – https://www.gesetze-im-internet.de/gewstg/__9.html

4 – https://dejure.org/gesetze/ErbStG/13a.html

http://www.bergische-sekundanz.de/downloads/Die%20vermögensverwaltende%20GmbH%20als%20Instrument%20zur%20Renditeoptimierung,%20Ulrich%20Lichting

[1] Erklärung zur Berechnung: Zinszahlungen im 1. Jahr von 10.000€ p.a. sowie die Abschreibung des Gebäudeanteils (ca. 16.000€ p.a.) verringern den Überschuss und ergeben somit einen Gewinn vor Steuern von: 50.000€ Mieteinnahmen – 10.000€ Zinsen – 16.000€ Abschreibung = 24.000€ à 15,825% = 3798€ Steuerlast.