Richtiges Objekt-Management – Der Unterschied zwischen WEG und SE-Verwaltung
Wer sich mit Immobilieninvestments beschäftigt, wird sich früher oder später mit dem Thema Wohnungsverwaltung auseinandersetzen müssen. Das richtige Objekt-Management ist essentiell für ein sorgenfreies Investment und wird dennoch von vielen Investoren vernachlässigt.
Grundsätzlich lässt sich sagen, dass eine Wohnungsverwaltung für das Durchführen von Beschlüssen der Wohnungseigentümer und die Verwaltung gemeinschaftlicher Gelder zuständig ist. Häufig entstehen Unklarheiten über den Aufgabenbereich der Wohneigentums- und Sondereigentumsverwaltung. Wir haben die WEG- und SEG-Verwaltung daher einmal gegenübergestellt.
Der Aufgabenbereich einer Sondereigentumsverwaltung
Sowohl bei der WEG-Verwaltung, als auch bei der Sondereigentumsverwaltung handelt es sich nach § 675 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) um eine entgeltliche Geschäftsbesorgung mit dienstvertraglichen Elementen. Hier besteht der Unterschied lediglich im Gegenstand der Verwaltung.
Während sich eine Wohneigentumsverwaltung auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einer Wohneigentümergemeinschaft erstreckt, bezieht sich die Sondereigentumsverwaltung lediglich auf die Vermietung von Eigentumswohnungen.
Dabei nimmt diese dem Eigentümer hauptsächlich die Begründung, Durchführung und Abwicklung der Vermietung ab. Der genaue Aufgabenbereich wird gesetzlich nicht einschlägig definiert und muss somit in den Besonderheiten des Verwaltervertrags festgelegt werden.
Die Unterschiedlichen Aufgaben der Wohneigentums- und Sondereigentumsverwaltung
| Wohneigentumsverwaltung | Sondereigentumsverwaltung |
| Kaufmännische Verwaltung | |
| Erstellung der Gesamtjahresabrechnung / Einzeljahresabrechnungen | Erstellung der jährlichen Betriebskostenabrechnung für den Mieter des Eigentümers |
| Aufstellen des Wirtschaftsplans, Berechnen und Anfordern von Sonderumlagen, Einberufen und Durchführen von Eigentümerversammlungen | Abwicklung von Mietverhältnissen (Mietersuche, Bonitätsprüfung, etc.) |
| Verwaltung der Geldeingänge und Geldausgänge | Verwaltung der Geldeingänge und Geldausgänge |
| Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder | Verwaltung der Gelder des Wohneigentümers |
| Führung von offenen Fremdgeldkonten aus der Eigentümergemeinschaft | Führung der Treuhandkonten |
| Austausch mit Vertragspartnern und Behörden | Austausch mit dem Mieter und der WEG-Verwaltung |
| Technische Verwaltung | |
| Direkte und regelmäßige Kontrolle des Gemeinschafteigentums | Kontrolle meist nach Informationen über Mängel |
| Überwachung von eventuellen Instandsetzungsarbeiten | Überwachung von eventuellen Instandsetzungsarbeiten |
| Schadenmeldung an den Versicherer | Schadensmeldung für gewöhnlich an die WEG-Verwaltung |
| Vergabe des Winterdienstes etc. | Entfällt für gewöhnlich |
| Veranlassung von Wartungsarbeiten | Entfällt für gewöhnlich |
| Hausmeister-Management | Entfällt für gewöhnlich |
| Sonstiges | |
| Beratung der Eigentümer zu objektbezogenen Fragen | Hilfe beim Verkauf der Eigentumswohnungen / Beratung des Wohneigentümers |
| Überwachung der Hausordnung | Entfällt für gewöhnlich |
| Beauftragung eines Rechtsanwaltes bei direkten Streitigkeiten innerhalb der Eigentümerschaft (Falls vertraglich ermächtigt) | Beauftragung eines Anwaltes bei Streitigkeiten im Mietverhältnis (Falls vertraglich ermächtigt) |
Bei der Organisation des Objekt-Managements muss daher klar zwischen der WEG- und SE-Verwaltung differenziert werden.
Richtiges Objekt-Management – Was macht eine gute Verwaltung aus?
In Deutschland gibt es keine gesetzlichen Mindeststandards, um als eine Wohneigentumsverwaltung aufzutreten. Daher befinden sich einige schwarze Schafe auf dem Markt, die die in §27 WEG festgelegten Aufgaben des Verwalters nicht zuverlässig ausführen. Da Wohneigentumsverwaltungen hohe Kapitalsummen verwalten und direkten Zugriff auf sämtliche Bewirtschaftungskonten haben, sollte die richtige Verwaltung mit hoher Sorgfalt ausgewählt werden.
Besitzer von Miethäusern fallen nicht unter die gesetzlich vorgegebenen Leistungen der Wohneigentumsverwaltungen und sollten daher einen separaten Vertrag aufsetzen. Das wirkt vorerst als ein Nachteil, erlaubt jedoch großen Verhandlungsspielraum, den die Betroffenen auch nutzen sollten.
Da die Verwaltungsaufgaben der SE-Verwaltung ohnehin vertraglich ausgehandelt werden müssen, können Sonderwünsche verhältnismäßig einfach durchgesetzt werden. Möchte man bspw. die Vergabe des Winterdienstes von der Sondereigentumsverwaltung übernehmen lassen, lässt sich dies direkt verhandeln. Je nach Auftragsvolumen zeigen sich viele Verwaltungen verhandlungsfreudig und sind bereit den Umfang der eigenen Dienstleistungen gegen ein höheres Entgelt zu erweitern.
