Immobilieninvestments als Altersvorsorge – Das muss beachtet werden

Bei vielen Banken liegen die Guthabenzinsen aktuell zwischen 0,0% und 0,1%. Auch die marktführenden Tagesgeld-Konten bieten lediglich Renditen zwischen 0,25% und 0,4% p.a. Die Folge: ”herkömmliche“ Investitionen verlieren an Attraktivität.

Sparen lohnt sich schon seit einigen Jahren nicht mehr, was dazu führt, dass immer mehr Menschen umdenken und Immobilien als Anlagen zur Altersvorsorge berücksichtigen. Worauf es dabei ankommt erfahren Sie in diesem Artikel.

Wo liegen die typischen Probleme von Immobilieninvestments?

Während die meisten Investment-Möglichkeiten erhebliche Nachteile mit sich bringen können, sind auch Immobilieninvestments nicht immer sorgenfrei. Gerade der deutsche Wohnungsmarkt ist von einem akuten Wohnraummangel in den Großstädten gezeichnet. Zudem kommt die Tatsache, dass Sparbücher, Festgeld oder Tagesgeld seit Jahren als klassische Investments für die Mittelklasse ausgedient haben und kaum Renditen bringen. Das hat zur Folge, dass viele Sparer umdenken und ihr Geld bevorzugt in Immobilien investieren.

Die Immobilienpreise steigen daher deutschlandweit seit Jahren stark an. Der Anstieg in Ballungsräumen ist dabei besonders drastisch, wie Sie der Grafik entnehmen können.

Die Mietpreise in Trendregionen steigen zwar ebenfalls stark, jedoch bei weitem nicht so schnell wie die typischen Kaufpreise. Daraus ergibt sich, dass in vielen Märkten Immobilieninvestments aktuell schlicht nicht mehr so attraktiv sind, wie vor einigen Jahren. Der Immobilienmarkt ist aktuell besonders hoch bewertet: Möchte man mit einem Investment langfristig von einer Wertsteigerung profitieren und möglichst lange in attraktiver Höhe vermieten, braucht man einen guten Marktüberblick. Die Folge des starken Marktes ist es, dass es längst nicht mehr genügt Immobilien fundamental zu bewerten. Ein gutes Lagenverständnis, eine umfangreiche Due Diligence, sowie die richtigen Verbindungen, die für eine möglichst hohe Mietauslastung und ansprechende Kaufpreise sorgen, sind inzwischen unverzichtbar.

Was muss im Detail beachtet werden?

Auch wenn es oft anders wirkt, sind Immobilieninvestments planbar. Mit einem entsprechenden Investment-Plan und den notwendigen Einsichten, können auch Laien langfristig gute Renditen mit Anlageimmobilien erzielen. Folgende Anhaltspunkte sollten in jedem Fall beachtet werden:

– Standort und Lage

Wie wir schon in unseren fünf Spielregeln für erfolgreiches Immobilieninvestmentthematisiert haben, ist die Lage einer Immobilie besonders relevant. Wichtig dabei ist, dass eine möglichst einfache Neuvermietung gegeben ist, um den Erfolg des Projekts nicht zu gefährden. Neben der Auswahl einer A-,B-,C- oder D-Lage sind Regionen mit großen Arbeitgebern, Wachstumsaussichten oder einer besonders hohen Markttransparenz zu bevorzugen. Eine gute Infrastruktur und eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel sind ebenfalls für viele Menschen relevant und daher ein nicht zu unterschätzender Faktor.

• Durchdachtes Objektverständnis

Neben der Lage, ist die Art eines Objekts entscheidend für den Erfolg der Anlage. In einigen Regionen sind Wohnungen deutlich einfacher zu vermieten als Einfamilienhäuser. Das eigene Budget ist dabei natürlich auch nicht ganz irrelevant. Die Frage, ob ein Bestandsobjekt oder ein Neubau erworben werden soll, gilt es ebenfalls zu beantworten.

Bei Bestandsobjekten gilt es außerdem die Bausubstanz ausgiebig zu prüfen und ggf. einen Plan für die Instandsetzung zu entwickeln. Mängel an der Bausubstanz bieten ggf. Möglichkeiten eines Preisnachlasses.

• Vermietbarkeit

Objekte, die bereits vermietet werden und eine kontinuierliche Rendite generieren, werden in der Regel höher gehandelt. In vielen Regionen ist es aber grundsätzlich relativ einfach, langfristige Mieter zu attraktiven Mieten zu finden. Daher gilt es abzuwägen, ob ein bereits vermietetes Objekt erworben werden soll oder ob man zu einem unvermieteten Objekt tendiert.

• Richtige Kostenkalkulation

Ein Immobilienkauf ist teuer und sollte daher nicht überstürzt getätigt werden. Bei der Kostenkalkulation gilt es die Nebenkosten mit einzubeziehen, die von Bundesland zu Bundesland variieren. Grundsätzlich sollte man aber von mindestens 10% ausgehen. Hinzu kommen eventuelle Reparaturkosten. Besonders wichtig ist es herauszufinden, ob ein Objekt für das eigene Budget geeignet ist. Dafür sollten die Kosten des notwendigen Fremdkapitals und die Höhe des Eigenkapitals den monatlichen Mieterträgen gegenübergestellt werden. Im Idealfall deckt die Miete einen Großteil der monatlichen Ausgaben. Die Immobilie würde sich so also selbst tragen.

• Due Diligence

Die Due Diligence ist eine Risikobewertung in der Immobilienbranche und soll die Mängel und Risiken eines Immobilieninvestments aufdecken. Diese wird in die rechtliche, steuerliche, technische und wirtschaftliche Due Diligence unterteilt. Je nach Unterteilung gilt es das Marktrisiken, Standortrisiken, Vertragsrisiken und andere Risiko-Faktoren zu beurteilen, die mit einem Immobilienerwerb einhergehen. Wie in allen Investmentbranchen gibt es risikoarme und risikoreiche Objekte – Daher ist ein tiefgreifender Markteinblick und ein gewisses Sachverständnis unbedingt erforderlich.

Den richtigen Investitionspartner finden

Immobilien sind grundsätzlich nichts für Gefühlskäufer. Gerade die anfangs erläuterte Marktspannung sorgt dafür, dass Fehler in der Objektauswahl oder Due Diligence zu erheblichen Problemen führen können. Mit der Bauer Immobilien GmbH finden Sie einen Partner, der Sie langfristig bei Ihrem Immobilieninvestment begleitet. Von der Strategieerstellung und Konzeptberatung, bis Wiedervermietung unterstützen wir Sie bei der Umsetzung Ihres Immobilienprojekts. Als unabhängiger Partner steht für uns nicht der Objektverkauf, sondern Ihr Investitionserfolg im Mittelpunkt.

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Dann kontaktieren Sie uns doch gerne telefonisch unter +49 221 – 650 28 29 0 oder per E-Mail unter info@investment-bauer.de.

Ein Ausschnitt zufriedener Kunden:

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