Immobilie im Testament – Worauf muss ich achten?

Immobilien werden in der Regel häufig vererbt. Statistisch gesehen umfasst jedes zweite Erbe eine Immobilie, weshalb es sich hierbei um ein relevantes Thema handelt. Vielen Immobilienbesitzern ist nicht bewusst, was die rechtlichen Rahmenbedingungen zum Vererben einer Immobilie sind. Wir haben es uns zur Aufgabe gemacht, hier einen kurzen Einblick zu geben.

Alleinerbe oder mehrere Erben?

Beim Vererben einer Immobilie kommt es in erster Linie einmal darauf an, ob es sich um einen Alleinerben handelt, der im Testament angeführt ist, oder um mehrere Erben. Handelt es sich um einen Alleinerben, geht das Erbe unmittelbar auf ihn über. Mehrere Erben müssen jedoch eine Erbengemeinschaft bilden, in welcher nur einheitlich entschieden werden kann, was mit einer Immobilie passiert. Häufig löst dies Konflikte unter den Erben aus, weshalb im Voraus im Testament festgelegt werden sollte, was mit dem Erbe passiert. Mit einer Teilungsanordnung lässt sich genau bestimmen, welcher Erbe welchen Vermögensgegenstand erhält. Sind nicht genügend Vermögensgegenstände vorhanden, alle Erben jedoch gleichmäßig am Erbe berechtigt, müssen die Bevorteilten, die anderen Erben ausbezahlen.

Das Testament korrekt formulieren

Beim Verfassen eines Testaments muss beachtet werden, dass dies eigenhändig geschieht. Sofern bereits ein Testament verfasst worden ist, muss dies im neuen Testament ausdrücklich widerrufen werden. Wichtig ist zudem, dass das Testament mit Vor- und Nachnamen unterschrieben und auch zeitlich datiert wird. Wird das Testament beim Notar verfasst, sparen sich die Erben am Ende meistens das Beantragen eines Erbscheins. Daher kann das Verfassen des Testaments bei einem Notar sogar finanziell lohnend sein, wenn die Gebühren für einen Erbschein die Notargebühren übersteigen würden.

Schenken oder Erben?

Gerade bei Ehepartnern ist es oft lukrativer eine Immobilie vor dem Ableben eines Ehegatten zu verschenken, anstatt diese zu vererben. Damit kann Erbschaftsteuer gespart werden, gerade wenn der Ehegatte plant nach dem Erben des Hauses keine weiteren zehn Jahre in diesem zu leben. Möchte dieser die Immobilie nach dem Erben veräußern und evtl. in ein kleineres Objekt umziehen, gilt ein Freibetrag von maximal 500.000€ für Ehegatten und 400.000€ für Kinder, alle zehn Jahre.

Was passiert nach dem Erben?

Grundsätzlich lässt sich eine Immobilie auch über die gesetzliche Erbfolge, komplett ohne Testament, vererben. Wer jedoch mehr als einen Angehörigen hat, riskiert Konflikte innerhalb der Erbengemeinschaft. Daher ist unserer Meinung nach dem Verfassen eines Testaments unabdinglich. Bspw. muss beim Verfassen des Testaments trotz grundsätzlicher Testierfreiheit in der Bundesrepublik Deutschland auf den im Erbrecht des BGBfestgelegten Pflichtteil geachtet werden. Gerade beim Vererben an einen finanziell eher schlecht aufgestellten Erben kann dies zu Problemen führen, wenn andere Angehörige ihren Pflichtteil geltend machen. Um hier vorzusorgen kann man ein lebenslanges Wohnrecht festlegen, welches den Erben auch dann schützt, wenn sich die Eigentumsverhältnisse eines Objektes ändern. Um einem Erben auch das Vermieten einer Immobilie zu ermöglichen, kann man einen Nießbrauch im Testament festlegen, welches neben dem Wohnrecht auch die Fruchtziehung aus einer Immobilie beinhaltet. Wenn ihr mehr zum Thema Nießbrauchrecht erfahren wollt, könnt ihr unseren nächsten Blogbeitrag lesen.

Fazit

Wir empfehlen grundsätzlich den Wunsch nach dem Tod offen auszusprechen. Wenn alle Angehörigen den letzten Willen des Erblassers respektieren, lassen sich potenzielle Konflikte schon im Voraus vermeiden. Für Nachkommen kann es nämlich oft zu einer unangenehmen Überraschung kommen, wenn diese laut einem Testament keinen Anspruch auf den Großteil der Vermögenswerte des Erblassers haben. Wenn diese jedoch früh genug darauf aufmerksam gemacht werden, können diese unter Umständen dafür sorgen, dass der Erbprozess unkomplizierter erfolgen kann.