Fehlerhafte Klausel in Mietverträgen

Der Mietvertrag gibt in seinen Klauseln die Rahmenbedingungen der Mietvereinbarung vor und ist  sowohl für den Mieter, als auch für den Vermieter verbindlich. Sind diese Klauseln nicht vollständig oder fehlerhaft muss sich der Mieter nicht an sie halten. Viele Klauseln sind per se ungültig, da sie gegen die im Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches – (§§ 535 – 580a BGB) festgelegten Rahmenbedingungen verstoßen. Wir möchten in diesem Artikel einen Überblick über dieses recht empfindliche Thema bieten.

Ein Mietvertrag wird von den meisten Vermietern aus Vorlagen angefertigt und unterliegt der Bestimmung für Allgemeine Geschäftsbedingungen nach BGB § 305 und Folgende. Generell gilt, dass alle in den Mietvertrag integrierte Klauseln ungültig sind, wenn der Mieter einseitig benachteiligt wird oder von Klauseln beschränkt wird, mit denen er nicht rechnen müsste. Dabei gilt die Formulierung, Struktur und Positionierung der im Mietvertrag integrierten Klauseln als relevantes Merkmal für deren Gültigkeit. Häufig sind nicht nur Klauseln in Mietverträge integriert, die nötige Aspekte, wie die warmen Betriebskosten oder die Übernahme von Schönheitsreparaturen definieren, sondern auch Klauseln, die Aspekte wie bspw. die Haustierhaltung oder Vertragsstrafen regeln sollen. Dabei muss bedacht werden, dass bestimmte Dinge, wie bspw. die Haustierhaltung einem Mieter nicht per se untersagt werden kann.* Unverhältnismäßige Vertragsstrafen dürfen ebenfalls nicht im Voraus in den Vertrag integriert werden. Grundsätzlich lässt sich sagen, dass Klauseln im Mietvertrag, die von Kostenübernahmen von Reparaturen und Betriebskosten abweichen, nicht zum Nachteil des Mieters ausfallen dürfen. So kann bspw. die Kündigung wegen Eigenbedarf im Vertrag erschwert oder ausgeschlossen, jedoch kein neuer Kündigungsgrund geschaffen werden.

Ist eine bestimmte Klausel im Mietvertrag ungültig, gilt der Mietvertrag grundsätzlich immer noch. In der Regel gilt, dass dann der betreffende BGB-Absatz gilt und die Klausel vor Gericht als unwirksam festgelegt wird. Das BGB gibt nahezu alle Rahmenbedingungen vor, die das Hinzufügen sinnvoller Klauseln, die den Vermieter bevorteilen, ausschließen. Gerade in älteren Mietverträgen lassen sich oft dubiose Klauseln finden, die mit dem heutigen Recht absolut nicht einhergehen. Nahezu alle Formular- und Mustermietverträge beinhalten zudem Klauseln, die ebenfalls vor Gericht keinen Bestand hätten. Beim Zurückgreifen auf solche Verträge ist daher empfehlenswert auf die vom deutschen Mieterbund geprüfte Dokumente zu setzen. Hierbei kann man sicher sein, dass keine Klauseln integriert sind, die nicht rechtmäßig sind.

Das Thema Untervermietung stellt bspw. einen relativ sensiblen Punkt dar. Grundsätzlich gilt nach § 540 Abs.1 BGB, dass der Mieter nur berechtigt ist den Wohnraum der Mietsache einem Dritten zu überlassen, wenn dies vom Vermieter zugelassen wird. Für Wohnraummietverhältnisse gibt es dabei die Sonderreglung nach § 553 Abs.1 BGB, dass ein Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen kann, wenn ein berechtigtes Interesse besteht.** § 553 Abs.2 BGB springt dabei jedoch zum Schutz des Vermieters ein und legt fest, dass sich der Mieter mit einer Mietpreiserhöhung einverstanden geben muss, wenn die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten ist. Daher sind Klauseln die in BGB-Absätzen festgelegte und definierte Aspekte ausschließen prinzipiell ungültig. Eine Klausel, die festlegt, dass nicht alle Untermieter akzeptiert werden müssen, ist dagegen sinnvoll und adäquat formuliert auch vor Gericht gültig.

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes sind 90% aller Mietverträge mit unwirksamen Klauseln versehen.*** Um dieses zu vermeiden, sollten sich Vermieter grundsätzlich nicht auf sogenannte Formverträge verlassen. Verschiedene BGH-Urteile haben dargelegt, dass Klauseln ein sehr sensibles Thema in Mietverträgen sind. Wenn Vermieter sicher sein möchten, dass bestimmte Klauseln in den Vertrag integriert werden können oder diese vor Gericht Bestand haben, sollten sie einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt konsultieren und diesen bitten, einen rechtssicheren Vertrag ganz nach den Wünschen des Vermieters aufzusetzen. Gerade bei Vermietern mit mehreren Mietobjekten ist das Verhältnis von Kosten und Nutzen dabei relativ attraktiv, sodass sich Formverträge und die eventuellen Probleme dieser schon von vornherein ausschließen sollten.

* (vgl. BGH vom 14.11. 2007 – VIII ZR 340/06)

** (vgl. BGH vom 11 06 2014 – Az.: VIII ZR 349/13)

*** https://www.mieterbund.de/index.php?id=636