Haus kaufen als Kapitalanlage

Aus der englischen Begrifflichkeit erschließt sich, dass bei dieser Strategie das Haus auf unbestimmte Zeit im Bestand bleibt. Wenn Sie also Ihr Haus gefunden haben, heißt es erstmal Haus kaufen. Im bestmöglichen Fall ist das Haus bereits vermietet und der Cashflow nach den Kapitalkosten (Zins und Tilgung) nach Besitzübergang positiv. Positiv auf das Investment, Haus kaufen, wirkt sich immer die Wertsteigerung durch eine aussichtsreiche Lage des Hauses aus.

Der „Buy and Holder“ möchte mit relativ überschaubarem Aufwand das gekaufte Haus im Bestand halten. Kleinere Renovierungen oder Schönheitsreparaturen, wie zum Beispiel ein neuer Anstrich werden durchgeführt, um die Wohnungen in einem vermietbaren Zustand zu belassen.

Der Return on Investment von einem Haus wird durch eine Mietangleichung an den Mietspiegel gewährleistet. Dafür eignet sich besonders ein Haus zu kaufen, speziell Mehrfamilienhäuser, dessen Miete unterhalb des Mietspiegels liegt. Mit kleinem Aufwand kann so der Return on Investment (ROI) von einem Haus maximiert werden und die Miete durch die monatlichen Mehreinnahmen. Diese Methodik eignet sich besonders für den Anfang eines Investors.

Laut dem Steuergesetz entfällt nach 10 Jahren die Spekulationsfrist und Sie können das Haus steuerfrei verkaufen und profitieren somit maximal von dem erwirtschafteten Gewinn durch den Verkauf von dem Haus.

Fix und Flip spiegelt prinzipiell eher eine Investition eines klassischen Unternehmers. Hier kaufen Investoren ein Haus oder kaufen mehrere Häuser, das sich in einem renovierungsbedürftigen Zustand befindet und und so aufgewertet werden, sodass ein höheres Nutzungslevel dadurch erreicht werden kann. Das Ziel beim Kaufen von einem Haus ist es, im Verkauf einen Gewinn von dem Haus zu erzielen, abzüglich der Renovierungsmaßnahmen,

Das Haus, das die Investoren kaufen, wird saniert und/oder renoviert und mit außerordentlichen Einzelheiten aufgewertet. Es bietet sich dafür ein solides Fundament an, worin durch optische Gestaltungsmaßnahmen, wie die Neugestaltung des Eingangsbereichs, die Umgestaltung der Gartenanlage oder die Neugestaltung der Bäder und Fußböden ein Verständnis seitens der Mieter für eine höhere Miete erreicht wird.

Bei Fixing-Up Investitionen in ein Haus oder Häusern sollte man darauf Acht geben, dass der Verkauf vor 10 Jahren steuerlich geltend gemacht werden muss. Als Privatperson sollten Sie vor allem berücksichtigen, dass Sie sich aus steuerlicher Sicht durch das Kaufen von einem Haus nicht gewerblich „infizieren“. Damit Sie nicht als gewerblicher Immobilienhändler durch das Finanzamt verurteilt werden, sollten Sie innerhalb von 5 Jahren nicht mehr als 3 Häuser verkaufen. Einmal „infiziert“ ist ein Verkauf auch nach 10 Jahren voll zu versteuern.

Schließlich entnehmen kann man, dass „Fix und Flip“ eher für erfahrene Investoren gedacht ist, die das Ganze beispielsweise im Rahmen einer GmbH tätigen möchten. Wichtig ist es jedoch, beim Kaufen von einem Haus einen Steuerberater in Betracht zu ziehen.

Die 1/3/10 Strategie gibt beide zuvor beschriebenen Strategien in Kombination wider, wobei die interessanten Aspekte aus beiden Strategien vereint werden. Die Gewinne durch das Kaufen von einem Haus oder durch das Kaufen von mehreren Häusern hierbei entstehen durch die intelligente Anwendung der Steuergesetze.

Innerhalb der ersten 3 Jahre werden nur die zwingend erforderlichen Renovierungen am Haus durchgeführt und steuerlich abgesetzt. Der Gesetzgeber sieht in diesem Zeitraum vor, dass maximal 15% (plus MwSt.) des Kaufpreises steuerlich als Werbungskosten geltend gemacht werden können. Dieses Limit sollte somit nicht überschritten werden, sonst drohen die üblichen 40 bzw. 50 Jahre Abschreibungen.

Im weiteren Verlauf können deutlich größere Renovierungen, die teurer sind, vollbracht werden, um den Wert vom Haus zu steigern. Hierbei können die Ausgaben als Werbungskosten geltend gemacht werden und durch die Aufwertung steigen die Mieteinnahmen und der Preis vom Haus. Schließlich können Sie auch wie bei der „Buy and Hold“- Strategie nach 10 Jahren das Haus steuerfrei verkaufen.