realestate – Investment-Bauer

Worauf muss ich achten, wenn ich eine Immobilie erbe?

Admin — Fri, 23 Nov 2018 10:20:40 +0000

Eine Immobilie zu erben ist häufig mit vielen unerwarteten Aspekten verbunden, die vielen Erben nicht bewusst sind. Wir möchten die wichtigsten Informationen in diesem Blogbeitrag herausstellen, um Menschen bei der Bewältigung des Prozesses zu unterstützen und somit eine Hilfestellung bei diesem komplexen Themas zu geben.

Der Prozess des Erbens beginnt bei der Frage der Rechtsstellung des bei einem Erbfall-Begünstigten. Die Rechtsstellung ist davon abhängig, ob der Begünstigte im Testament oder Erbvertrag als Erbe oder Vermächtnisnehmer genannt worden ist. Im Unterschied zum Erben bezieht sich ein Vermächtnis nur auf einen bestimmten Vermögensgegenstand, welcher bspw. eine Immobilie sein kann. Diesen erhält der Begünstigte ohne Rechtsnachfolger des Erblassers zu werden (§ 1939 BGB). Wer ein Erbe ist, erhält jedoch nicht nur die Vermögensgegenstände des Erblassers, sondern auch dessen Schulden und andere Verbindlichkeiten. (§ 1922 Absatz 1 BGB) Für die Verbindlichkeiten haften Erben auch mit ihrem eigenen Vermögen. Daher sollten sich Erben in einem unerwarteten Todesfall einen schnellen, jedoch genauen Überblick über die Vermögenssituation des Erblassers machen, damit sie Gefahren für das eigene Vermögen ausschließen können. Wichtig ist, dass das Erbe im Falle einer Überschuldung des Erblassers innerhalb von sechs Wochen ausgeschlagen wird. Diese Frist verlängert sich automatisch auf sechs Monate, wenn der Erblasser im Ausland ansässig war. Ist die Frist verstrichen, ohne dass das Erbe ausgeschlagen wurde, gilt das Erbe als angenommen.

Um Risiken zu minimieren lässt sich beim Amtsgericht, welches für den Bezirk zuständig ist, in welchem der Erblasser seinen letzten Wohnsitz hatte, ein Erbschein beantragen. Dieser weist den Erben offiziell als einen solchen aus und berechtigt zur Einsichtnahme in das Grundbuch, wo sich Hypotheken und Grundschulden feststellen lassen. Die Kosten für einen solchen Schein werden in § 34 GNotKG definiert und liegen bei einem Erbschaftswert von bis zu 500.000€ bei unter 1000€.

Was ist nach dem Erben einer Immobilie wichtig?

Nachdem ein Erbe angenommen und eine Immobilie geerbt wurde, müssen die Erben einen Antrag auf Berichtigung des Grundbuches stellen, da dieses mit der Änderung des Eigentümers veraltet ist (§ 82 Grundbuchordnung, GBO). Nach § 1 GBOmuss die Änderungsmitteilung schriftlich an das Grundbuchamt gerichtet werden. Der Nachweis der Erbschaft erfolgt grundsätzlich mit der Vorlage eines Erbscheins oder mit einem Erbvertrag, bzw. eines notariellen Testaments, wenn die Erbfolge daraus zweifelsfrei festzustellen ist. Findet das Einreichen des Antrags auf Berichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Versterben des Erblassers statt, erfolgt dieser kostenfrei. Wird der Antrag jedoch verspätet eingereicht, fallen Gebühren nach § 34 sowie Anlage 1 GNotKG an, welche sich am Grundstückswert orientieren.

Die Situation einer Erbengemeinschaft

Wenn mehrere Erben ein Erbe antreten, erfolgt dies als Erbengemeinschaft. Nach § 2032 BGB erhalten Miterben kein alleiniges Eigentum an den Erbgegenständen, was bedeutet, dass ein einzelner Miterbe nicht über einen einzelnen Erbgegenstand verfügen kann. Dieser kann nur über seinen Anteil am Gesamterbe verfügen. Da die Verwaltung des Erbes gemeinschaftlich erfolgt, erfordert eine Veräußerung einer geerbten Immobilie einen einstimmigen Beschluss aller Miterben (§ 2038 BGB und §§ 2039 Absatz 2, 745 Absatz 3 BGB). Findet keine einvernehmliche Einigung zwischen den Erben statt, müssen diese die Erbengemeinschaft durch einen Erbauseinandersetzungsvertrag auflösen. Sobald die Teilung des Erbes vollzogen ist, ist die Erbengemeinschaft beendet (§§ 2059, 2060 BGB).

Die Erbschaftsteuer

Vermögensgegenstände, die an einen Erben aufgrund eines Todesfalls vererbt werden unterliegen der Erbschaftsteuer (§ 1 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz, ErbStG). Die Freibeträge sind hier nach Verwandtschaftsgrad gestaffelt und liegen bei bis zu 500.000€, wenn es sich um einen Ehegatten oder Lebenspartner handelt. Kinder verfügen über einen Freibetrag von 400.000€. Der Freibetrag für Enkel liegt bei 200.000€, wobei Eltern und Großeltern nur über einen Freibetrag von 100.000€ verfügen. Alle sonstigen Erben verfügen über einen Freibetrag von nur 20.000€. Die Steuerklassen der Erbschaftssteuer sind ebenfalls nach dem Verwandtschaftsgrad gestaffelt (§ 15 ErbStG). So fallen Ehegatten, Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder, Abkömmlinge von Kindern und Stiefkindern, Eltern und Großeltern unter die Steuerklasse 1. Steuerklasse 2 schließt Geschwister, Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder und Schwiegereltern sowie geschiedene Ehegatten ein. Die dritte Steuerklasse bezieht sich auf alle sonstigen Erben. Die Erbschaftssteuersätze sind in § 19 ErbStG genauer definiert. § 13 ErbStG regelt zudem Steuerbefreiungen, die bspw. dann in Kraft treten, wenn ein verwitweter Ehepartner eine geerbte Immobilie nach dem Erbfall für mindestens zehn Jahre selbst bewohnt. Zudem kann nach § 23 Absatz 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz eine Spekulationssteuer anfallen, wenn die Immobilie weniger als zehn Jahre in Besitz des Erblassers oder eines Erben war. Der Veräußerungsgewinn wird dann zum Einkommenssteuersatz versteuert.

Fazit

Wie bereits oben angemerkt kann ein Erbe nicht immer vorteilhaft sein, wenn bspw. die Schulden die Vermögensgegenstände übersteigen. Wir empfehlen daher sich frühzeitig mit Großeltern, Eltern und Kindern über die Vererbung von Vermögensgegenständen zu unterhalten und zu informieren. Gerade wenn mehrere Immobilien vererbt werden, sind die o.g. Freibeträge schnell erschöpft.

Sinnvolle Versicherungen für Eigentümer

Admin — Fri, 23 Nov 2018 10:18:15 +0000

Bei der Frage, welche Versicherungen für Eigentümer in Frage kommen, herrscht oft Unklarheit. Die Auswahl ist hier grundsätzlich groß. Viele Vermieter und Eigentümer finden die Situation intransparent und haben Probleme die entsprechenden Informationen einzusehen, um anschließend die nötigen Entscheidungen für oder gegen eine Versicherung zu treffen. Wir möchten in diesem Artikel einmal einen Überblick über die unterschiedlichen Versicherungsmöglichkeiten für Vermieter und Eigentümer schaffen.

Ein Vermieter muss laut BGB dafür Sorge tragen, dass sein Haus, bzw. Grundstück gefahrenfrei und sicher ist. Da dies jedoch nicht immer komplett möglich ist, bieten sich verschiedene Versicherungen an, die im Ernstfall eingreifen und den Mieter vor ungeplanten Kosten schützen. Die besonders typischen Versicherungen, die private Haftpflichtversicherung und die Wohngebäudeversicherung reichen in der Regel nicht aus, um die meisten Situationen abzudecken. Geht es um selbstgenutzte Immobilien sieht die Situation ähnlich aus. Aber auch hier sind einige Zusatzversicherungen empfehlenswert.

Wohngebäudeversicherung

Bei der Wohngebäudeversicherung handelt es sich um eine besonders empfehlenswerte Versicherung. Hierdurch wird der versicherte Hausbesitzer in bestimmten Schadenssituationen finanziell unterstützt. Die Prämien sind dabei in der Regel schon im Voraus festgelegt und orientieren sich an der Wahrscheinlichkeit eines Schadensfalls. Schäden durch Feuer, Explosion, Leitungswasser, Frost, Blitzschlag, sowie Sturmschäden sind mit einer Wohngebäudeversicherung abgesichert. Zudem lässt sich diese meist den Ansprüchen entsprechend erweitern. So können beispielsweise Häuser in der Nähe eines Hangs durch zusätzliche Klauseln geschützt werden, die Erdrutsche oder durch Starkregen entstandene Überschwemmungen miteinschließen. Diese Versicherung ist sowohl für Vermieter, als auch für Besitzer eigengenutzter Immobilien absolut empfehlenswert.

Haftpflicht & Hausrat

Bei der Haftplicht- und der Hausratversicherung handelt es sich um zwei beliebte Versicherungen, sowohl für Vermieter, als auch für Eigentümer. Dabei ist die Haftpflichtversicherung jedoch die Notwendige. Nach den gesetzlichen Bestimmungen, bspw. § 823BGB, muss jeder für den Schaden in unbegrenzter Höhe einstehen, den er schuldhaft verursacht hat. Die Haftpflichtversicherung greift dann ein, wenn jemand durch das Haus oder das Grundstück des Versicherten zu Schaden kommt. Dies kann in ländlichen Gegenden bspw. durch Herabfallen von Ästen eines auf dem Grundstück gepflanzten Baumes geschehen. In der Stadt schützt die Haftpflichtversicherung in Situationen, in denen bspw. Dachziegel vom Dach stürzen und Personen verletzen.

Eine gute Hausratversicherung ist sehr empfehlenswert, da sie grundsätzlich vor Schäden im Haus, die durch Feuer, Sturm, Leitungswasserschäden undExplosionen entstehen, schützt. Außerdem sind Schäden durch Dritte, wie Einbruch, Diebstahl oder Vandalismus mit abgedeckt. Dabei sind alle Haushaltsgegenstände mitversichert, wozu die gesamte Einrichtung und Bargeld bis zu einer gewissen Höhe gehören.

Eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung kann separat abgeschlossen werden oder die private Haftpflichtversicherung erweitern. Viele Vermieter machen den Fehler, dass sie ihre eigene Verantwortlichkeit unterschätzen und der Auswahl einer optimalen Versicherung wenig Beachtung zusprechen. Die passende Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung mit Sorgfalt auszuwählen ist jedoch essentiell, da es sich im Ernstfall um sehr hohe Summen handeln kann.

Restschuld- oder Risikolebensversicherung

Die Risikolebensversicherung bietet sich sowohl für Eigennutzer, als auch für Vermieter an, welche ihr Haus mit einem Kredit erworben haben. Gerade bei geplanten Immobilieninvestments werden häufig hohe Kredite aufgenommen, die über eine Risikolebensversicherungen nach einem Todesfall abgedeckt werden sollten. So können die Erben eines Immobilienbesitzers die Immobilien nach seinem Tod weiterhin nutzen, wenn die Schulden über eine Versicherung beglichen werden. Optimal sind dabei Verträge, die genau die Schuldsumme für den jeweiligen Kredit abdecken. Risikolebensversicherungen sind grundsätzlich immer empfehlenswert, um sich vor unvorhersehbaren Situationen zu schützen.

Vermieterrechtsschutzversicherung

Die Vermieterrechtsschutzversicherung ist eine für Vermieter in vielen Augen essentielle Versicherung. Diese greift gerade dann ein, wenn sich ein Rechtsstreit androht. Die damit verbundenen Kosten werden von der Versicherung komplett oder zum größten Teil übernommen. Häufig sind Verletzungen der Verkehrssicherungspflicht die Gründe für Rechtsstreitigkeiten, in denen der Vermieter belangt werden soll. Hierbei gilt: Auch wenn es absolut nicht in der Intention des Vermieters liegt, einen Rechtsstreit zu führen, kann dies niemals ausgeschlossen werden.

Zusammenfassung

Grundsätzlich gibt es viele Versicherungen für Vermieter und Hausbesitzer, die oft nicht immer nötig sind. Die hier genannten Versicherungen schließen wirklich nur die Aspekte ein, die Immobilienbesitzer wirklich benötigen. Oft versuchen Versicherungskonzerne Versicherungen zu verkaufen, die nützlich sind, jedoch nicht benötigt werden. Hierbei gilt es im Einzelfall zu entscheiden, ob eine Versicherung nötig ist oder nicht.

Ebenfalls empfehlenswert ist übrigens eine Berufsunfähigkeitsversicherung. Diese hat zwar nicht direkt etwas mit Immobilien zu tun, kann jedoch bei offenen Krediten die bezogenen Immobilien schützen. Wenn bspw. der Anspruch auf privates Krankentagegeld mit der Begründung einer Berufsunfähigkeit verfällt, kann die BU-Versicherung einspringen. Damit ist ein durchgängiges Einkommen gesichert, welches bspw. zum Abbezahlen von Immobilienkrediten benötigt werden würde.

Kündigung wegen verspäteter Mietzahlung

Admin — Fri, 23 Nov 2018 10:14:34 +0000

Häufig fühlen sich Vermieter beim Versuch Mieter mit einer schlechten Zahlungsmoral zu kündigen eingeengt. Ein Gerichtsprozess ist oft unausweichlich, was mit unerwarteten Kosten verbunden sein kann, wenn die Klage abgelehnt wird. Dennoch handelt es sich hierbei um ein relativ simples Thema, welches sich in wenigen Aspekten erklären lässt. Wir haben es uns zur Aufgabe gemacht, einmal einen Überblick über die Kündigungsmöglichkeiten bei verspäteten Mietzahlungen zu bieten.

Rechtliche Aspekte verspäteter Mietzahlungen

Die meisten Vermieter, die einmal Erfahrungen mit unpünktlichen Mietzahlungen gemacht haben, sind sich über die Möglichkeiten, nach §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3 a) und b), 569 Abs.3 Nr.1 BGB zu kündigen, bewusst. Diese Paragraphen bestimmen, dass ein Vermieter seinem Mieter außerordentlich fristlos kündigen kann, wenn sich dieser an zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen mit mindestens einer Zahlung im Verzug befindet. Zudem ist eine Kündigung möglich, wenn ein Mieter mit der Entrichtung einer Zahlung in Verzug ist, die die Höhe der Miete für zwei Monaten erreicht. Diese Regelungen geben Mietern viel Flexibilität die Mietzahlung nicht ernst zu nehmen und einmalig ihre Zahlungspflichten zu verletzen, ohne dass der Bestand des Mietverhältnisses in Gefahr ist. Vermieter und Mieter sollten sich jedoch nicht darauf verlassen, dass eine Kündigung nur beim in Kraft treten der beiden Paragraphen möglich ist, da eine Kündigung wegen unpünktlicher Zahlungen auch möglich ist, wenn die Verletzungen der Zahlungspflichten deutlich weniger schwerwiegend waren, als dies in §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3 a) und b), 569 Abs.3 Nr.1 BGB beschrieben ist.

Das außerordentliche Beenden eines Mietvertrages

Bleiben Mahnungen wegen unpünktlichen Mietzahlungen unbeachtet, bestehen grundsätzlich einige Optionen den Mietvertrag zu beenden. Eine Möglichkeit ist es eine Kündigung auf § 543 Abs.1 BGB zu stützen, welcher besagt, dass ein Mietverhältnis aus einem wichtigen Grund beendet werden kann, ohne diesen Grund zu nennen. Nach allgemeiner Auffassung bietet dies jedoch nicht die Möglichkeit §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3 a) und b), 569 Abs.3 Nr.1 BGB außer Kraft zu setzen und das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, wenn keine Fristsetzung oder Abmahnung im Voraus erfolgt ist.* Für die Kündigung nach § 543 Abs.1 BGB bedarf es im Gegensatz zu den zwei anderen Paragraphen einer Interessenabwägung mit dem Mieter, welche die Gründe für die verspätete Zahlung, die Einkommenssituation beider Parteien und andere Aspekte, wie die Reaktion des Vermieters oder den Zeitraum der versäumten Zahlungen in Betracht zieht. Diese Interessenabwägung ist für besonders grobe Fälle essentiell und bietet Möglichkeiten außerhalb der beiden recht spät greifenden Paragraphen zu kündigen. 2

Der Verlauf einer Kündigung nach erfolgreicher Abmahnung

Häufig scheitert die außerordentliche Beendigung des Mietvertrages anhand von formalen Fehlern. Formverträge bieten keine Garantie diese Fehler zu vermeiden und die Kündigung wirksam zu machen, weshalb sich das Konsultieren eines spezialisierten Anwalts definitiv empfehlen lässt. Im Vorfeld der Kündigung muss die Abmahnung, bzw. Fristsetzung schon förmlich korrekt aufgebaut werden, was einer genauen Unterrichtung durch den Vermieter über Möglichkeiten, die Kündigung aus dem Weg zu schaffen, bedarf. Das Androhen einer Kündigung ist hier zwar nicht verpflichtend, jedoch empfehlenswert, gerade um der Abmahnung einen besonderen Ausdruck zu verleihen. Nach dem Erhalt der Abmahnung besteht die Option, das Mietverhältnis direkt nach dem Ausfall der nächsten vertraglich vereinbarten Zahlung direkt zu beenden.** Wird diese jedoch pünktlich bezahlt, entscheidet die Interessenabwägung vor Gericht, bzw. der Einzelfall über die Fortsetzung des Mietvertrages. Instanzgerichte entscheiden Kündigungsfragen differenziert und betrachten den Einzelfall, was meistens davon abhängt, wie viele weitere Zahlungen nach dem Abmahnen ausfallen und wie viele bereits vorausgegangen sind. Bestehen Zweifel an der entsprechenden Situation, bzw. an der Beständigkeit vor Gericht, können Vermieter eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs.2 Nr.1 BGB aussprechen. Diese ist gültig, wenn eine erhebliche Pflichtverletzung allein auf Grund des Ausmaßes des Zahlungsverzugs oder der Zahlungsmoral eintritt. Eine Mindestvoraussetzung dafür ist, dass der Mietrückstand eine Monatsmiete übersteigt und die Verzugsdauer im Zeitraum der Kündigung mindestens einen Monat beträgt.*** Die ordentliche Kündigung erfordert keine Interessenabwägung oder Abmahnung im Voraus. Zudem ist eine Entkräftung durch das Befriedigen der Zahlungsansprüche des Vermieters nachträglich nicht möglich.

Grundsätzlich ist das Konsultieren eines Experten in solchen Fällen unvermeidlich, gerade wenn die Situation nicht klar entschieden werden kann, sondern es einer Interessenabwägung bedarf.

* (vgl. BGH, Urteil vom 11. 01. 2006 – VIII ZR 364/04)

** BGH vom 14. 09. 2011 – VIII ZR 301/10

*** Urteil vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12

Immobilie im Testament – Worauf muss ich achten?

Admin — Sun, 30 Sep 2018 18:48:38 +0000

Immobilien werden in der Regel häufig vererbt. Statistisch gesehen umfasst jedes zweite Erbe eine Immobilie, weshalb es sich hierbei um ein relevantes Thema handelt. Vielen Immobilienbesitzern ist nicht bewusst, was die rechtlichen Rahmenbedingungen zum Vererben einer Immobilie sind. Wir haben es uns zur Aufgabe gemacht, hier einen kurzen Einblick zu geben.

Alleinerbe oder mehrere Erben?

Beim Vererben einer Immobilie kommt es in erster Linie einmal darauf an, ob es sich um einen Alleinerben handelt, der im Testament angeführt ist, oder um mehrere Erben. Handelt es sich um einen Alleinerben, geht das Erbe unmittelbar auf ihn über. Mehrere Erben müssen jedoch eine Erbengemeinschaft bilden, in welcher nur einheitlich entschieden werden kann, was mit einer Immobilie passiert. Häufig löst dies Konflikte unter den Erben aus, weshalb im Voraus im Testament festgelegt werden sollte, was mit dem Erbe passiert. Mit einer Teilungsanordnung lässt sich genau bestimmen, welcher Erbe welchen Vermögensgegenstand erhält. Sind nicht genügend Vermögensgegenstände vorhanden, alle Erben jedoch gleichmäßig am Erbe berechtigt, müssen die Bevorteilten, die anderen Erben ausbezahlen.

Das Testament korrekt formulieren

Beim Verfassen eines Testaments muss beachtet werden, dass dies eigenhändig geschieht. Sofern bereits ein Testament verfasst worden ist, muss dies im neuen Testament ausdrücklich widerrufen werden. Wichtig ist zudem, dass das Testament mit Vor- und Nachnamen unterschrieben und auch zeitlich datiert wird. Wird das Testament beim Notar verfasst, sparen sich die Erben am Ende meistens das Beantragen eines Erbscheins. Daher kann das Verfassen des Testaments bei einem Notar sogar finanziell lohnend sein, wenn die Gebühren für einen Erbschein die Notargebühren übersteigen würden.

Schenken oder Erben?

Gerade bei Ehepartnern ist es oft lukrativer eine Immobilie vor dem Ableben eines Ehegatten zu verschenken, anstatt diese zu vererben. Damit kann Erbschaftsteuer gespart werden, gerade wenn der Ehegatte plant nach dem Erben des Hauses keine weiteren zehn Jahre in diesem zu leben. Möchte dieser die Immobilie nach dem Erben veräußern und evtl. in ein kleineres Objekt umziehen, gilt ein Freibetrag von maximal 500.000€ für Ehegatten und 400.000€ für Kinder, alle zehn Jahre.

Was passiert nach dem Erben?

Grundsätzlich lässt sich eine Immobilie auch über die gesetzliche Erbfolge, komplett ohne Testament, vererben. Wer jedoch mehr als einen Angehörigen hat, riskiert Konflikte innerhalb der Erbengemeinschaft. Daher ist unserer Meinung nach dem Verfassen eines Testaments unabdinglich. Bspw. muss beim Verfassen des Testaments trotz grundsätzlicher Testierfreiheit in der Bundesrepublik Deutschland auf den im Erbrecht des BGBfestgelegten Pflichtteil geachtet werden. Gerade beim Vererben an einen finanziell eher schlecht aufgestellten Erben kann dies zu Problemen führen, wenn andere Angehörige ihren Pflichtteil geltend machen. Um hier vorzusorgen kann man ein lebenslanges Wohnrecht festlegen, welches den Erben auch dann schützt, wenn sich die Eigentumsverhältnisse eines Objektes ändern. Um einem Erben auch das Vermieten einer Immobilie zu ermöglichen, kann man einen Nießbrauch im Testament festlegen, welches neben dem Wohnrecht auch die Fruchtziehung aus einer Immobilie beinhaltet. Wenn ihr mehr zum Thema Nießbrauchrecht erfahren wollt, könnt ihr unseren nächsten Blogbeitrag lesen.

Fazit

Wir empfehlen grundsätzlich den Wunsch nach dem Tod offen auszusprechen. Wenn alle Angehörigen den letzten Willen des Erblassers respektieren, lassen sich potenzielle Konflikte schon im Voraus vermeiden. Für Nachkommen kann es nämlich oft zu einer unangenehmen Überraschung kommen, wenn diese laut einem Testament keinen Anspruch auf den Großteil der Vermögenswerte des Erblassers haben. Wenn diese jedoch früh genug darauf aufmerksam gemacht werden, können diese unter Umständen dafür sorgen, dass der Erbprozess unkomplizierter erfolgen kann.