Mietvertrag auf Eigenbedarf kündigen – Investment-Bauer

Was muss ein wirksames Mieterhöhungsschreiben enthalten?

Admin — Fri, 23 Nov 2018 10:10:29 +0000

Die Miete einer Immobilie ist für den Investor ein aktiver Cashflow, der einen sehr hohen Einfluss auf die Rentabilität des Investments hat. Ist die Miete im Mietvertrag aus Sicht des Investors zu niedrig angesetzt, kann diese grundsätzlich erhöht werden, wenn bestimmte Vorschriften beachtet werden. Da die Bedingungen für eine Mieterhöhung in Deutschland eher streng sind, möchten wir mit diesem Artikel einen Überblick über das Thema bieten.

Die Bedingungen für eine Mietpreiserhöhung

Eine Mietpreiserhöhung ist in Deutschland nicht immer möglich. In der Regel hat der Vermieter nur zwei Möglichkeiten, um die Miete effektiv zu erhöhen. Er kann die im Mietvertrag vereinbarte Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen oder Modernisierungsmaßnahmen zum Teil auf den Mieter umlegen. Nach § 558 BGB ist eine Erhöhung der Miete auf das Niveau der örtlichen Vergleichsmiete jedoch nur möglich, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll seit 15 Monaten unverändert ist.1 Zudem muss die letzte Mietpreiserhöhung mindestens zwölf Monate her sein, damit dass Mieterhöhungsverlangen geltend gemacht werden kann. Eine Erhöhung der Miete aufgrund von erhöhten Betriebskosten nach § 560 BGB ist von der zwölf monatigen Limitierung einer Mietpreiserhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen.2 Was bedeutet, dass ein Investor die Umlegung von Modernisierungsmaßnahmen auf den Mieter und das Erhöhen auf das Niveau der örtlichen Vergleichsmiete, bei einer verhältnismäßig niedrigen Miete, unabhängig voneinander durchführen kann. Ausgeschlossen von einer Erhöhung nach § 558 BGB sind jedoch Mietverträge mit Klauseln, die eine Mieterhöhung ausschließen.

Eine formale Mieterhöhung gestalten

Nach § 559b BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären. Wichtig sind dabei die üblichen Formalitäten in einem förmlichen Anschreiben. Außerdem muss klar darauf hingewiesen werden, warum die Miete erhöht wird und wie sich die Mieterhöhung zusammensetzt. Das bedeutet, dass die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der § 559 BGB und § 559a BGB erläutert werden muss.3 Nach dem Erhalt der ordentlichen Mietpreiserhöhung wird diese nach einer dreimonatigen Frist gültig. Wenn die tatsächliche Mietpreiserhöhung die angekündigte um mehr als 10% übersteigt oder der Vermieter bei einer Erhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen diese nach § 555c BGB nicht ordnungsgemäß drei Monate im Voraus angekündigt hat, steht dem Mieter eine sechsmonatige Frist zu, bis die Mieterhöhung geltend gemacht werden kann. Bei einer Modernisierungsmaßnahme sollte unter keinen Umständen der Verweis auf §555d BGB ausgelassen werden, welcher regelt, wann Mieter Modernisierungsmaßnahmen dulden müssen.4 Hierbei ist ebenfalls wichtig, dass der Vermieter dem Mieter einen Überblick über die kommenden Maßnahmen und Arbeiten verschafft.

Geht es um die Anpassung an die örtliche Vergleichsmiete muss der Mieter um eine schriftliche Zustimmung gebeten werden. Zudem sollte deutlich gemacht werden, dass das Ignorieren der Erklärung als Ablehnung gewertet wird. Die ordentliche Begründung der Mietpreiserhöhung sollte auf einen qualifizierten Mietspiegel Bezug nehmen, wenn dies möglich ist. Auskünfte aus einer Mietdatenbank, Sachverständigen-Gutachten oder die Benennung von drei Vergleichswohnungen können für eine ordnungsgemäße Begründung verwendet werden. Wichtig ist, dass der Vermieter die Angaben eines qualifizierten Mietspiegels mitteilt, wenn ein solcher existiert. Dies muss auch vollzogen werden, wenn die Mietpreiserhöhungen anders begründet wird.

Wann wird eine Mieterhöhung unwirksam?

Einer der Hauptgründe für eine unwirksame Mieterhöhung sind Formfehler. Vermieter sollten sichergehen, dass die schriftliche Mietpreiserhöhung alle im Mietvertrag genannten Mieter anspricht, da sie ansonsten als formal unwirksam gilt. Neben dem nicht Nennen einiger im Mietvertrag aufgeführten Mieter ist ein ausschließlich prozentuales Ausweisen der Mieterhöhung ebenfalls ein sehr häufiger Formfehler. Abgesehen von den Formalitäten muss der Vermieter sichergehen, dass seine Mietpreiserhöhung einwandfrei begründet ist. Wenn willkürlich der Oberwert des Mietspiegelfeldes verlangt wird, ohne dies genau zu begründen. In § 558 Absatz 4 Satz 1 BGB wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Miete nur innerhalb des Mietspiegelfeldes liegen muss, was jedoch nicht bedeutet, dass der Vermieter grundlos den Oberwert wählen kann. Abgesehen davon muss natürlich immer zu allererst sichergestellt werden, dass das Einschreiben mit Rückschein vom Mieter auch beantwortet oder bei der Post abgeholt wird. Häufig scheitern Mieterhöhung daran, dass Mieter auf ordentliche Mieterhöhungen nicht reagieren.

Fazit

Eine Mietpreiserhöhung muss nicht unbedingt zu tiefgängig sein. Wichtig ist, dass der Vermieter hier sauber und ordentlich arbeitet. Das Einhalten aller Formalien und eine ordnungsgemäße Begründung der Erhöhung sind essentiell, um diese durchzusetzen. Wichtig ist ebenfalls, dass auf die relevanten Gesetzestexte, wie bspw. §555 BGB bei einer Modernisierungsmaßnahme, hingewiesen und der Mieter über seine Rechte unterrichtet wird.

Quellen:

1 https://dejure.org/gesetze/BGB/558.html

2 https://dejure.org/gesetze/BGB/560.html

3 https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559.html

4 https://dejure.org/gesetze/BGB/555.html

Mietverhältnis bei Eigenbedarf kündigen

Admin — Fri, 23 Nov 2018 10:06:20 +0000

Mietverhältnisse lassen sich unter bestimmten Umständen kündigen. Ein Kündigungsgrund ist Eigenbedarf, welcher unter § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB1 genau definiert ist. Damit die Kündigung rechtlich einwandfrei ist und vor Gericht Bestand hat, muss diese ordentlich und vorschriftsgemäß erfolgen. Eine erfolgreiche Kündigung wegen Eigenbedarf ist daher nur dann wirksam, wenn der Eigenbedarf nachgewiesen werden kann. Dieser Artikel erläutert die Vorgehensweise bei Eigenbedarfskündigungen und vorauf Sie achten sollten.

Was definiert den Eigenbedarf?

Bei einer Kündigung des Mietvertrages gilt grundsätzlich: „Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

Der Eigenbedarf kann dabei auf den Vermieter selbst, seine Familienangehörigen oder auf Angehörige seines Haushaltes bezogen sein. Voraussetzung ist jedoch, dass die Immobilie wirklich benötigt wird. Eigenbedarfskündigungen werden grundsätzlich erst rechtens, wenn der Vermieter die Immobilie tatsächlich benötigt. Der bloße Wunsch in den eigenen vier Wänden zu wohnen reicht dabei nicht aus.

Eine Trennung vom Ehepartner, die Begründung eines Altersruhesitzes in der bezogenen Wohnung oder die Weitergabe an ein Kind, welches sich sonst ggf. vom Elternhaus lösen würde, sind in der Regel wirksame Gründe, um eine Kündigung wegen Eigenbedarf rechtssicher zu gestalten. Es wird eine schriftliche Begründung im Kündigungsschreiben zwingend benötigt, welche den vorliegenden Sachverhalt näher erläutert.

Wann ist der Eigenbedarf unbegründet?

Es gibt einige Fälle des Eigenbedarfs, die nicht ausreichen, um eine Kündigung wegen Eigenbedarfs vor Gericht geltend zu machen. Ist ein vermögender Immobilieninvestor mit mehreren leerstehenden Objekten daran interessiert, in eine seiner vermieteten Immobilien einzuziehen ist dies mühevoller umzusetzen. Grundsätzlich geht dies nur in Sonderfällen, wenn bspw. eine vermietete Immobilie dem Eigentümer oder einem engen Familienmitglied des Eigentümers einen drohenden Umzug und somit eine örtliche Trennung einer Familie verhindern würde. Ist eine Wohnung für den Vermieter aufgrund seiner körperlichen Fitness oder ähnlichem, unbewohnbar oder möchte dieser nur befristet nach Kündigung des Mietvertrags darin leben, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf in der Regel schwierig. Verschiedene BGH Urteile zeigen, dass Kündigungen definitiv fundiert sein müssen und Mieter im Zweifelsfall vor Gericht besser abschneiden.

Eine Kündigung ist zudem unbegründet, wenn es sich um folgende Sachverhalte handelt:

Vorgeschobener Eigenbedarf

Als vorgeschobenen Eigenbedarf bezeichnet man eine Situation, in der der Vermieter die Immobile nicht wirklich benötigt und den Eigenbedarf vortäuscht, um das Mietverhältnis mit einem unangenehmen Mieter aufzulösen. In solchen Fällen steht dem Mieter in der Regel nach §§ 535, 280 Abs. 1 BGB3 ein Schadensersatz zu.

Weit überhöhter Wohnbedarf

Eine Kündigung kann unbegründet sein, wenn ein Mieter einen weit überhöhten Eigenbedarf geltend machen möchte. Dies ist bspw. der Fall, wenn ein alleinstehender Vermieter eine Wohnung mit einer Wohnfläche von 150 Quadratmetern oder mehr kündigen möchte.

Treuwidriger und widersprüchlicher Eigenbedarf

Eine Kündigung eines Mietvertrages wegen Eigenbedarf ist zudem unbegründet, wenn es sich um Gründe handelt, die schon vor dem Abschluss des Mietverhältnisses bekannt waren. Ein Indiz hierfür wäre eine Kündigung unmittelbar nach Abschluss des Mietvertrages. Der BGH stellte in verschiedenen Urteilen jedoch klar, dass die Gesamtumstände umfassend zu würdigen seien. Daher liegt es in der Argumentationskraft und Aussagekräftigkeit des formulierten Kündigungsgrundes, ob eine Kündigung auch kurze Zeit nach Abschluss des Mietvertrages gültig ist.

Ist eine Eigenbedarfskündigung aus den oben genannten Gründen nicht realisierbar, kann eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 573c BGB umgesetzt werden. Hierbei sollte folgendes beachtet werden: „die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.“

Fazit

Die Kündigung wegen Eigenbedarf muss nicht zu umfangreich und tiefgängig sein. Wichtig ist, dass diese genau klarstellt, warum oder wofür der Wohnraum benötigt wird. Dabei müssen die oft persönlichen Gründe für eine Kündigung klar offengelegt werden. Zudem sollte auch eine Widerspruchserklärung gem. § 545 BGB4 in einer ordentlichen Kündigung enthalten sein. Gem. § 568 Abs. 2 BGB5 sollte der Vermieter den Mieter auf die Form und die Frist des Widerspruchs nach §§ 574 – 574b BGB6 hinweisen. Ein solcher Hinweis ist zwar keine zwingende Voraussetzung, dieser kann jedoch ein Fortsetzungsverlangen des Mieters ungültig machen, wenn dieses nicht rechtzeitig und ordentlich eingereicht wird.

1 :https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html

2 https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html

3 https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__535.html

4 https://dejure.org/gesetze/BGB/545.html

5 https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__568.html

6 https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__574b.html

Wichtige BGH Entscheidung zur Eigenbedarfskündigung!

Admin — Fri, 23 Nov 2018 09:56:50 +0000

Auch eine GbR kann wegen Eigenbedarfs kündigen!

Der BGH hat im Dezember 2016 ein für Personengesellschaften sehr positives Urteil (Aktenzeichen VIII ZR 232/15) erlassen.

Entgegend der bisherigen ständigen höchstrichterlichen Rechtssprechung können auch juristische Personen Eigenbedarf ankündigen und aufgrund dessen das Mietverhältnis kündigen.

Darüber hinaus hat der Senat sich weitreichend zu der sogenannten Anbietpflicht im Rahmen von Kündigungen wegen Eigenbedarfs geäußert und die Rechtsfolgen für Vermieter abgeschwächt.

Sachverhalt

Die streitgegenständliche Wohnung wurde seit 1985 von einem Ehepaar gemietet. Ursprünglich wurde das Mietverhältnis mit einem anderen Vermieter geschlossen. Zwischenzeitlich hat eine GbR bestehend aus vier Personen die Immobilie gekauft, so dass die GbR in das Mietverhältnis eingetreten ist. Die GbR hat 2014, somit knapp 30 Jahre nach Mietbeginn, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt. Begründet wurde der Eigenbedarf damit, dass die Tochter eines Gesellschafters in die Wohnung einziehen möchte. Die Wohnung wurde umfangreich saniert, wie zudem auch einige andere Wohnungen in dem Mehrfamilienhaus in unmittelbaren zeitlichem Zusammenhang.

Nach Aussprache der Kündigung ist in dem gleichen Haus eine andere Wohnung frei geworden. Diese Wohnung hat die Vermieterin den Mietern jedoch nicht zur Miete angeboten.

Der Verfahrensablauf

Die Mieter haben die Kündigung zurückgewiesen und sind nicht aus der Wohnung ausgezogen. Aufgrund dessen hat die Vermieterin Räumungsklage vor dem zuständigen Amtsgericht erhoben.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und sich auf die bis dato höchstrichterlichen Rechtsprechung gestützt. Danach sei die Kündigung nachträglich unwirksam geworden, weil die Vermieterin der Mieterin eine zwischenzeitlich leerstehende 76 qm große Wohnung nicht angeboten hat. Dieses Verhalten sei treuwidrig gewesen.

Hiergegen hat die Vermieterin Berufung eingelegt. Das Landgericht hat die Klage ebenfalls abgewiesen, jedoch anders begründet:

Nach Auffassung des Landgerichts war die Kündigung von Anfang an unwirksam, da eine juristische Person keinen Eigenbedarf haben kann. Der Eigenbedarf der Gesellschafter oder eines Angehörigen der Gesellschafter sei irrelevant. Auch dies war ständige Rechtssprechung des BGH.

Die BGH – Entscheidung

Der BGH hat in seiner oben zitierten Entscheidung beiden Instanzgerichten widersprochen und seine bisherigen Rechtssprechung aufgehoben:

Trotz des eindeutigen Wortlautes des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann auch eine juristische Person Eigenbedarf anmelden. Der Eigenbedarf eines Gesellschafters oder deren Angehörigen sei der juristischen Person zuzurechnen.

Weiterhin hat der BGH entschieden, dass die verletzte Anbietpflicht zwar treuwidrig ist, hierdurch die Kündigung jedoch nicht unwirksam geworden ist. Der Vermieter ist verpflichtet dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist im selben Haus der derselben Wohnanlage zur Verfügung stgehende Wohnung zur Anmietung anzubieten. Die Verletzung dieser Anbietpflicht zieht jedoch lediglich Schadensersatzansprüche nach sich. Dies kann zum Beispiel die Erstattung von Umzugs- oder Maklerkosten begründen. Die Kündigung bleibt jedoch wirksam.

Fazit

Die Entscheidung hat weitreichende Folgen für das Wohnraummietrecht. In Zeiten der Wohnungsknappheit suchen Vermieter häufig kreativ nach Kündigungsmöglichkeiten. Der BGH hat Vermietergesellschaften nun eine weitere Möglichkeit hierzu gegeben.

Sollten Sie Fragen zu diesem oder zu weiteren Themen haben, stehen wir gerne zur Verfügung.

Quelle: http://www.kgk-kanzlei.de/aktuelles/detail/wichtige-bgh-entscheidung-zur-eigenbedarfskuendigung/