Gleichzeitig debattieren andere Bundesländer, wie Bayern und Thüringen ebenfalls über eine Deckelung der Mieten in A-Lagen. Sogar ein bundesweiter Mietendeckel ist inzwischen im Gespräch.

Die Lage des Immobilienmarktes hat also zweifellos einen starken Einfluss auf die Politik. Doch welche Auswirkungen haben politische Entscheidungen auf den Immobilienmarkt in Deutschland? Kann der langfristige Erfolg von Investments dadurch gefährdet werden?

Das erklären wir Ihnen in dem heutigen Beitrag.

Warum Politik und Wirtschaft eng verstrickt sind

Der Erfolg einer politischen Regierung wird historisch durch ihren Einfluss auf die Wirtschaft bewertet. Obwohl eine Regierung in erster Linie für die Zufriedenheit des Einzelnen sorgen soll, war ein steigendes Wirtschaftswachstum ein Indiz für eine erfolgreiche Politik.

Das hat damit zu tun, dass die Zufriedenheit des Menschen, zumindest bis zu einem gewissen Punkt, mit dem Wirtschaftswachstum eines Landes korreliert. Dieser Punkt ist erreicht, wenn ein Wachstum der Wirtschaft im Leben des Otto-Normal-Verbrauchers nicht mehr spürbar ist. Also grundsätzlich genau dann, wenn alle Mittel zur Erhaltung und Gestaltung des menschlichen Daseins, zum Beispiel erschwingliche Bildung, genügend Kapital zum Bestreiten des Lebensunterhalts oder eben auch der Zugang zu einer erschwinglichen Wohnung, gegeben sind.

Da ist es nur verständlich, dass sich Politik und Wirtschaft untereinander beeinflussen. Die Politik gilt als Wegweiser der Wirtschaft und ist zu einem großen Teil für Ihre Entwicklung verantwortlich.

Wenn ein einzelner Zufriedenheitsfaktor, wie bspw. erschwingliche Mieten wegfällt, entsteht Drang zu handeln. Dann ist es nur nachvollziehbar, dass die vom Volk gewählte Regierung versucht, das verbundene Problem zu beseitigen. Im Fall Berlin und anderen deutschen Städten geschieht dies durch eine aktive Regulierung des Immobilienmarktes.

Regulierungen im Immobilienmarkt und ihre Auswirkungen

Berlin gilt als Vorreiter einzelner Regulierungen im lokalen Immobilienmarkt. Seit Mitte 2015 greift dort die Mietpreisbremse, die vorsieht, dass in bestimmten Gebieten eine Obergrenze für Mieten festgelegt werden darf. Neuvermietete Wohnobjekte dürfen damit höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete, also dem durchschnittlichen Mietpreis in der Region, liegen.

Die Mietpreisbremse führte gerade in ihren ersten Jahren an dem Ziel vorbei und hatte nur geringe Auswirkungen auf den Immobilienmarkt.

https://de.statista.com/infografik/5796/auswirkungen-der-mietpreisbremse/

Aus politischen Lagern heißt es, dass dies den zu geringen Konsequenzen geschuldet sei. Seit einer Verschärfung und Verlängerung der Mietpreisbremse dürfen Mieter zu viel gezahlte Beträge 2,5 Jahre rückwirkend zurückzufordern. Der Berliner Senat ging im letzten Jahr sogar noch weiter und beschloss einen Mietendeckel, der zum 23.02.2020 eingeführt wird. Dieser soll die Mieten für fünf Jahre einfrieren und eine Senkung ermöglichen, falls die Mieten bereits 20% über der örtlichen Vergleichsmiete liegen.

Für Investoren sind diese Eingriffe in den Immobilienmarkt äußerst schmerzhaft. Seit Einführung der Mietpreisbremse konnten diese ihre Mieteinnahmen für weite Teile des Marktes nicht steigern. Das ermöglicht nicht mal einen Inflationsausgleich, was viele andere Regionen attraktiver macht. In den ersten Jahren wurden daher viele Berliner Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt. In 59 sogenannter Millieuschutzgebieten herrscht seitdem ein Umwandlungsverbot, welches Mietwohnungen erhalten soll.

Der damit herrschende Druck auf Investoren entschärft die Situation leider nicht. Dass sich zukünftig noch genügend Investoren finden werden, um den Mindestbedarf der Region zu decken, ist fraglich.

Denn die durchgesetzten und geplanten Regulierungen des Marktes sorgen dafür, dass andere Regionen in Deutschland und im europäischen Ausland zum Teil deutlich attraktivere Investitionsbedingungen ermöglichen. Die ambitionierten Neubauziele der Stadt, um den aktuellen Mangel an Wohnraum aufzuholen, rücken jedoch schon jetzt in weit Ferne.

Wie Überregulierung zur Verzerrung führen kann

Ein Blick zu unseren Nachbarn in der EU zeigt verschiedene Negativbeispiele auf. Schweden hat einen der am strengsten regulierten Immobilienmärkte in Europa. Die Preise werden in regulierten Bereichen flächendeckend gesetzt und Mieten werden durch öffentliche Verhandlungen jährlich angepasst. Diese extremen Eingriffe haben in den letzten Jahren zu einer starken Verzerrung zwischen Angebot und Nachfrage geführt.

Es finden sich seit Jahren kaum noch Investoren, die in den überregulierten Markt investieren möchten. Somit ist es auch nicht überraschend, dass in 84% der regulierten Gemeinden ein akuter Wohnungsmangel herrscht. Ineffizienz in der Verwaltung und Genehmigung von Bauland haben ebenfalls negative Auswirkungen auf das Angebot an verfügbaren Wohnungen. Die starke Regulierung einiger Gebiete sorgt zudem dafür, dass nicht-regulierte Gegenden stark im Preis steigen. Denn diese erlauben Investoren Mietpreisanpassungen und sind dementsprechend begehrt.

Die Lage spitzt sich gerade in den größeren Städten zu. So beträgt die Warteliste für eine regulierte Mietwohnung in einigen Teilen der Stockholmer Innenstadt über 20 Jahre. Das liegt unter anderem daran, dass es über 650.000 registrierte Interessenten für Neubauten gibt. Unter diesen Bedingungen blüht vor allem der Schwarzmarkt auf.

International sorgt die Immobilienkrise in Schweden für laute Aufrufe. Kürzlich hatte erst die OECD in ihrem Bericht zu der schwedischen Wirtschaft zu Handlungen im Bereich der Wohnungsmarkt-Politik aufgerufen. Deregulation wird dabei ganz offen empfohlen – Ein klarer Beweis dafür, dass überregulierte Immobilienmärkte mehr Schaden als Nutzen verursachen und vor allem das Wohl des einzelnen Bürgers gefährden.

Was wären die Alternativen?

In vielen europäischen Ländern gibt es Probleme durch mangelnden Wohnraum. Damit sind deutsche Städte keine Einzelfälle. Dennoch zeigen sich einige Städte erfolgreicher, während andere Städte, wie Berlin, bisher keine nennenswerten Ergebnisse erzielt haben.

Wien gilt als ein gutes Beispiel für den sozialen Wohnungsbau und eine gelungene öffentliche Förderung. Dort leben ca. 60% aller Einwohner in öffentlich geförderten Wohnungen.

Dies ist ein Resultat aus Investitionen von rund 6.5 Mrd. Euro pro Jahr und einer über 100 Jahre beständigen Wohnungspolitik. Sicherlich gibt es auch dort Probleme, die sich nicht leicht beheben lassen. Ein gutes Beispiel ist die Einkommensüberprüfung, die nur ein einziges Mal durchgeführt wird. Das führt teilweise dazu, dass Vollverdiener in öffentlich geförderten Wohnungen leben.

Durch die stabile Wohnungspolitik mit attraktiven Renditen zieht Wien aber private Investoren an. Diese sorgen für eine kontinuierliche Entwicklung von neuen Wohnflächen, die sich deutlich einfacher für Förderprogramme und Zuschüsse qualifizieren können.

Damit wird zumindest die Grundlage des Wohnungsproblems behoben. Denn langfristig ist die einzige Option, das Problem zu hoher Mieten zu begleichen, eine dauerhafte Bekämpfung der Ursachen. Hohe Mieten sind schließlich nur ein Symptom von mangelndem Wohnraum, der durch hohe Nachfrage unter Druck gesetzt wird. Werden Investoren entlastet und zur Entwicklung neuer Mietwohnungen motiviert, sinkt auch der Druck auf Mieter.

Dazu gehört es auch, die Hürden für Immobilieninvestments möglichst gering zu halten. In den Niederlanden ist dies in den letzten Jahren bereits gelungen. Dort hat eine konsequente Entbürokratisierung die durchschnittlichen Baukosten um etwa 25% reduziert – Eine attraktive Einsparung, die sich zum Teil auch in niedrigeren Mieten wiederfinden kann.

Fazit: Sind Immobilieninvestments in Deutschland noch attraktiv?

Die Politik hat unmittelbare Einflüsse auf die Wirtschaft und den Immobilienmarkt. Dafür gibt es sowohl positive als auch negative Beispiele, die sich direkt auf das Wohl des Mieters auswirken. Wie sich der Immobilienmarkt in Deutschland entwickeln wird ist langfristig ungewiss. Dass extreme Regulierungen nicht die Lösung für hohe Mieten sind, zeigt ein Blick auf die Immobilien-Situation in Stockholm. Dennoch bewegen wir uns mit den immer wieder diskutierten Regulierungen in die falsche Richtung.

Wenn sich Pilotprojekte, wie der Mietendeckel in Berlin, als ineffektiv herausstellen, ist nicht davon auszugehen, dass die Konzepte auf andere deutsche Städte übernommen werden. Langfristig lässt sich das Risiko eines extrem regulierten Marktes, wie in Schweden, aufgrund politischer Hürden ohnehin als relativ gering einschätzen.

Unabhängig davon, welche Entscheidungen die Politik für einzelne Regionen trifft, werden Immobilien aber auch weiterhin attraktive Anlagen sein. Denn die Wertbeständigkeit ist bei einer weiterhin stark steigenden Nachfrage in A-Lagen auch in den nächsten Jahren gegeben. Zudem stehen Investoren aufgrund der aktuellen Zinslage kostengünstige Hypotheken zur Verfügung, die gerade bei langfristigen Zinsbindungen Immobilieninvestments attraktiv machen.

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]]> http://wordpress.investment-bauer.de/mietpreisbremse-und-mietendeckel-in-berlin/ Fri, 23 Aug 2019 08:00:53 +0000 https://www.investment-bauer.de/?p=1358 Kaum eine andere deutsche Stadt hat in den letzten zehn Jahren einen so starken Mietpreisanstieg erlebt, wie Berlin. Mit Preisen von durchschnittlich 11,40€ pro Quadratmeter liegt unsere Hauptstadt auf Platz fünf der Städte Deutschlands in denen das Wohnen am teuersten ist – Ein rapider Anstieg, wenn man bedenkt, dass sich Berlin vor zehn Jahren mit durchschnittlichen Mietpreisen von 5,60€ pro Quadratmeter noch am Ende der Preisskala eingereiht hat.

Dies hat zur Folge, dass die Politik seit mehreren Jahren über Möglichkeiten debattiert, den Anstieg abzufangen. Neben der seit 2015 geltenden Mietpreisbremse sind neuerdings Mieten-Deckel und eine Ausweitung der Mietpreisbremse auf Gewerbeimmobilien ein Thema. In diesem Artikel geben wir einen Überblick darüber, was Sie als Investor über die Mietpreisbremse und Mietendeckelung in Berlin wissen sollten.

Die Entwicklung der Wohnungsmieten in Berlin

Im Vergleich zu vielen anderen Metropolen in Deutschland ist Berlin mit einer Mietwohnungsquote von 85% eine Stadt, dessen Wohlergehen besonders von erschwinglichen Mieten abhängt. Für einen Großteil der Stadt ist es also ein gutes Zeichen, wenn bekannt wird, dass die Mietsteigerung  für Bestandswohngebäude zwischen 2017 und 2019 zum ersten Mal abgeflacht ist. Während die Nettokaltmieten zwischen 2015 und 2017 noch um durchschnittlich 4,6% jährlich gestiegen sind, lag der Anstieg in den letzten zwei Jahren bei 2,5%.

Dies ist unter anderem auf die Anzahl an Neubauten zurückzuführen, die in 2018 ein Zehn-Jahres-Hoch in Berlin erreicht hat – Ein weiterer Grund ist die seit 2015 geltende Mietpreisbremse, welche in ihren ersten zwei Jahren aufgrund fehlender Sanktionen wenig Wirkung zeigte. Mit einer der höchsten Armutsquoten aller deutschen Großstädte werden Berliner von steigenden Mietpreisen besonders getroffen. Da ist es besonders allarmierend, dass die Wohnkosten der Berliner Haushalte schon jetzt bei 46% des verfügbaren Einkommens liegen.

Der Mietendeckel in Berlin

Der Berliner Senat hat kürzlich die Eckpunkte für einen fünfjährigen Mietendeckel in der Hauptstadt auf den Weg gebracht. Die konkreten Details der Preisregelung werden bis zum Oktober 2019 beschlossen. Schon jetzt wurden aber fünf Eckpunkte für den Beschluss vorgestellt. Diese besagen:

• Für fünf Jahre keine Mieterhöhung
• Einführung einer Mietobergrenze
• Härtefallregelungen
• Rückwirkende Geltung zum Zeitpunkt des Beschlusses
• Der Neubau bleibt weiterhin ausgenommen

Dabei peilt der Senat eine Einführung bis zum 01.01.2020 an. Die Rot-Rot-Grüne Landesregierung startet damit ein Pilotprojekt, welches fatale Auswirkungen auf den lokalen Immobilienmarkt haben könnte. Eine solche Regulierung wird Berlin für Investoren unattraktiver machen, die üblicherweise in Bestandsobjekte investieren. Inwiefern der gesamte Immobilienmarkt betroffen sein wird und ob es anfangs Umwege gibt, wird spätestens mit einem konkreten Gesetzesentwurf deutlich.

Gewerbeimmobilien in Berlin

Während die Mietpreise für Wohnimmobilien in Berlin zwischen 2009 und 2019 um über 100% gestiegen sind, waren Gewerbeimmobilien in einigen Lagen einer Preissteigerung von 260% ausgesetzt. Gerade kleinere Unternehmen haben so weniger Möglichkeiten, sich in Großstädten zu etablieren und lukrativ zu arbeiten. Der Berliner Senat möchte die ohnehin sehr schlecht verfügbaren Gewerbeflächen durch eine Mietpreisbremse weiter regulieren.

So wurde der Bundesrat vom Senat am 13.08.2019 gebeten,“die Einführung einer Gewerbemietpreisbremse in angespannten Gewerberaummärkten zu prüfen“. Ob eine Mietpreisbremse für Gewerbeobjekte tatsächlich umgesetzt werden kann und welche Auswirkungen diese auf Investoren hat, lässt sich im Voraus schwer abschätzen. Sobald eine Einführung geprüft und ein konkreter Gesetzesentwurf vorgelegt wird, wird sich zeigen, ob dies ein cleverer Schritt zu einer besseren Verfügbarkeit von Gewerbeflächen sein kann.

Wird Berlin nun uninteressant für Investoren?

Sehr stark gestiegene Mieten, eine regulierende Regierung und eine verhältnismäßig arme Bevölkerung signalisieren vielen Investoren, dass Berlin evtl. nicht ideal für Immobilieninvestments ist. Auf der anderen Seite sind die Kaufpreise in Berlin im europäischen Vergleich mit aktuell durchschnittlich 5243€ pro m²  immer noch relativ niedrig. Wir gehen daher weiterhin davon aus, dass Berlin eine attraktive Lage für Immobilieninvestoren darstellt. Sollten die Regulierungen durch die Rot-Rot-Grüne Landesregierung jedoch zunehmen, könnte der Immobilienmarkt langfristig an Attraktivität verlieren.

Die 2015 ins Leben gerufene Mietpreisbremse sollte dies ändern, Mietpreise deckeln und den 54,4% zur Miete lebenden Deutschen Planungssicherheit gewährleisten. Was die Mietpreisbremse im Jahre 2019 bedeutet und mit welchen Veränderungen Sie als Investor rechnen müssen, erfahren Sie in diesem Artikel.

Was sollte die Mietpreisbremse bewirken?

Die Mietpreise sind in den letzten Jahren in ganz Deutschland stark angestiegen. In den letzten zehn Jahren lag der Anstieg bundesweit bei ca. 30%. Besonders stark war der Anstieg in Städten, die unter akuter Wohnungsnot leiden. In Berlin sind die Mietpreise seit 2009 um 104% gestiegen – Was unter anderem darauf zurückzuführen ist, dass laut des aktuellen Marktberichts der Investitionsbank Berlin aktuell ca. 96.000 Wohnungen fehlen.

In anderen Großstädten sehen die Anstiege und die Detailstatistiken der Wohnungsnot ähnlich aus. Das führt dazu, dass sich immer weniger Menschen eine Wohnung in Ballungsräumen leisten können oder ein Großteil ihres Einkommens für die Mietkosten aufgebracht werden muss. Die Mietpreisbremse sollte 2015 an diesem Problem ansetzen und Mieter vor unverhältnismäßigen Mieterhöhungen schützen.

Was ist die Mietpreisbremse und wie funktioniert sie?

Die Mietpreisbremse sieht vor, dass in bestimmten Gebieten eine Obergrenze für Mieten festgelegt werden darf. Konkret dürfen die Mieten für neuvermietete Wohnobjekte höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete, also dem durchschnittlichen Mietpreis in der Region, liegen.

Sollte die Vormiete jedoch ohnehin über der lokalen Vergleichsmiete liegen, darf der Vermieter auch bei einer Neuvermietung die Miete angleichen. Bis zum 01.01.2019 stellten Modernisierungskosten außerdem ein Schlupfloch dar, mit welchem Vermieter Erhöhungen von bis zu 50% erzielen konnten. Seitdem die große Koalition die Mietpreisbremse am Anfang des Jahres reformiert hat, lässt sich jedoch nur noch eine Modernisierungsumlage von 8% der Modernisierungskosten p.a auf den Mieter umlegen.

Bei Modernisierungskosten von 15.000€ bedeutet dies bspw., dass maximal 1200€ von dem Mieter jährlich verlangt werden dürfen. Das entspricht einer monatlichen Erhöhung von lediglich 100€. Außerdem wird davon ausgegangen, dass sich eine solche Investition nach 12,5 Jahren amortisiert hat, was eine Angleichung an die vorherige Miete ohne Umlagen zufolge hat.

Die GroKo möchte mit einer erneuten Reform außerdem dafür sorgen, dass zu viel gezahlte Mieten von Mietern auch im Nachhinein zurückverlangt werden können. So kündigte die Bundesjustizministerin Christine Lambrecht kürzlich an, das Mieterschutzgesetz auf den Weg bringen zu wollen. Das sähe außerdem vor, die bis Dezember 2020 geltende Mietpreisbremse für fünf Jahre zu verlängern.

Was die Mietpreisbremse für Investoren bedeutet

Für viele Investoren ist die Mietpreisbremse seit ihrer Einführung ein recht undurchsichtiges Thema, welches oft viele Fragen aufwirft. Besonders trägt dazu die lockere Definition des Gesetzes in §§ 556d bis 556g BGB bei. Dort wird definiert, dass die Mietpreisbremse grundsätzlich in allen Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten eingeführt werden kann.

Dieser liegt dann vor, wenn:

– Die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt.

– Die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt.

– Die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird.

– Geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

In der Praxis lässt sich die Mietpreisbremse also in den meisten Großstädten einführen. Für Investoren ist der einzige Lichtblick aktuell, dass die Länder diese bisher nur auf fünf Jahre befristet einführen können. Gerade eine Verschärfung der Gesetzeslage mit einem eventuellen Mieterschutzgesetz könnte die Wohnungsmärkte zusätzlich belasten. Berlin hat bspw. als erstes Bundesland einen Mietendeckel beschlossen. Zudem setzt sich die Regierung der Hauptstadt dafür ein, die Mietpreisbremse auf Gewerbeimmobilien auszuweiten. Was dies für Investoren bedeutet erfahren Sie am 23.08.2019 in unserem nächsten Artikel.

-> Möblierte Wohnungen stellen keinen Ausweg dar.

Viele Vermieter sind lange Zeit davon ausgegangen, dass möblierte Wohnungen nicht von der Mietpreisbremse betroffen wären. Eine Erläuterung des Deutsche Mieterbundes (DMB) hat diesen Glauben vor kurzem als Irrtum definiert. So können durch die Möblierung lediglich Zuschläge auf die örtliche Vergleichsmiete berechnet werden. Die meisten Gerichte gehen bei der Berechnung des Zuschlags von einem zehnjährigen Abschreibungszeitraum und einem monatlichen Abschreibungssatz von 2% aus. Bei neuen Möbeln im Wert von 10.000€ wären also bis zu 200€ Zuschlag auf die örtliche Vergleichsmiete legitim.