Welche Modernisierungen dürfen zur Mieterhöhung führen?

Grundsätzlich darf nicht jede Veränderung an einer Mietwohnung oder einem Miethaus auch zu einer Mieterhöhung führen. Die Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen und Reparaturen können nicht auf den Mieter umgelegt werden, da diese zum ganz normalen Erhalt einer Wohnung dienen. Dabei ist die Abgrenzung zwischen Modernisierung und Instandhaltung oft nicht leicht – denn oft modernisieren Vermieter erst dann, wenn Schäden in einem Objekt entstehen. Beim Ersetzen einer defekten Heizung mit einem neuen, energiesparenden Modell überschneidet die Modernisierungsmaßnahme die Instandhaltungspflicht des Vermieters.

Als Modernisierungsmaßnahmen, die eine Mieterhöhung rechtfertigen, gelten unter anderem:

• Modernisierungen, die Energie oder Wasser sparen. (Bspw. verbesserte Wärmedämmung, Einbau einer Solaranlage, energieeffizientere Heizung, Einbau von Wasserzählern)
• Modernisierungen, die die Wohnqualität des Mieters erhöhen oder aufgrund gesetzlicher Verpflichtungen durchgeführt werden. (Bspw. Renovierung, Verbesserter Schallschutz, Anbau eines Balkons, Einbau von Rauchmeldern)

Die Höhe möglicher Mieterhöhungen

Wie in der Einleitung dieses Artikels bereits erwähnt, darf eine Modernisierungsmaßnahme eine Mieterhöhung von maximal 8% der Modernisierungskosten zufolge haben. Dies setzt jedoch voraus, dass keinerlei öffentliche Förderungen oder Zuschüsse in Anspruch genommen wurden. Zudem sind die Kosten, die Erhaltungsmaßnahmen verursacht hätten von dem Umlagebetrag abzuziehen.

Seit Anfang 2019 gilt zudem eine Kappungsgrenze, mit welcher Mieten bei kostspieligen Modernisierungen nicht mehr unbegrenzt angehoben werden dürfen. Damit dürfen Mieten innerhalb eines Sechsjahreszeitraumes maximal um 3€ pro Quadratmeter angehoben werden. Bei Objekten mit einem Quadratmeterpreis von unter 7€ sind es sogar nur 2€, die eine Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierung pro Quadratmeter in einem Sechsjahreszeitraum betragen darf. Diese Kappungsgrenze gilt auch bei mehreren kleineren Modernisierungen, die zusammengerechnet ebenfalls eine Erhöhung von maximal 3€, bzw. 2€ verursachen dürfen.

Beispiel: Eine Mieter zahlt in einer 100 Quadratmeter großen Wohnung eine Kaltmiete von 600€ im Monat. Der Vermieter teilt seinem Mieter mit, dass er Modernisierungen plant, die sich auf eine Gesamtsumme von 13.000€ belaufen. Mit der oben angeführten Regelung dürfen maximal 1040€ jährlich auf den Mieter umgelegt werden. Auf den Monat bezogen, liegt die Erhöhung demnach bei ca. 86€, also 0.86€ pro Quadratmeter. Die Kappungsgrenze würde dann eingreifen, wenn der Vermieter innerhalb eines sechsjahreszeitraum weitere Modernisierungen plant, die eine Erhöhung von 2€ pro Quadratmeter überschreiten. Es können also insgesamt Modernisierungskosten im Wert von 30.000€ für Mieter mit einer Quadratmetermiete von unter 7€ und 45.000€ für Mieter mit einer Quadratmetermiete von über 3€ in einem Sechsjahreszeitraum umgelegt werden.

Modernisierungen und Mieterhöhungen ankündigen

Vermieter sind verpflichtet Modernisierungsmaßnahmen spätestens drei Monate im Voraus schriftlich anzukündigen. Erfolgt dies nicht, kann der Mieter der Modernisierung erfolgreich widersprechen. Ein wirksames Mieterhöhungsschreiben enthält neben dem geplanten Beginn der Arbeiten, Angaben zur Art, Umfang und Dauer der Maßnahme. Außerdem ist der Mieter über den voraussichtlichen Betrag der Mieterhöhung aufzuklären. Da die Kosten im Vorfeld einer Modernisierungsmaßnahme oft nicht genau absehbar sind, kann sich der Betrag auch noch ändern. Überschreitet die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10%, verlängert sich die Frist allerdings auf sechs Monate.

Außerdem muss der Vermieter den Mieter über die Möglichkeit eines Härteeinwands und die dazugehörende Frist aufklären. Mit einem Härteeinwand kann der Mieter der Modernisierung widersprechen, wenn diese für Ihn unzumutbar wäre. Gründe hierfür können unter anderem eine schwere Krankheit oder hohes Alter sein.

Eine Ausnahme vom Recht eines Härteeinwands tritt allerdings ein, wenn ein Vermieter seiner gesetzlichen Pflicht nachgeht und bspw. Rauchmelder installiert. Außerdem kann sich der Mieter nicht auf einen Härteeinwand berufen, wenn das Objekt über einen niedrigeren Ausbauzustand verfügt als dies allgemein üblich ist.

Mit der Ankündigung der Mieterhöhung hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht, von dem bis zum Ablauf des Folgemonats nach dem Erhalt der Information Gebrauch gemacht werden kann.

Wann sind Mieterhöhungen nach Modernisierungen nicht möglich?

Auszuschließen sind Modernisierungsmieterhöhungen nur durch Mietverträge, die diese im Voraus vertraglich ausschließen. Das ist zum einen bei regelmäßig steigenden Staffelmieten der Fall. Auch im Anschluss eines solchen Mietvertrags sind keine Erhöhungen möglich, die sich auf Modernisierungen beziehen, die in den Zeitraum der Mietstaffel fallen.

Sollte eine Mieterhöhung möglich sein, ist es empfehlenswert, diese im Voraus mit dem Mieter durchzusprechen. Für diesen entstehen schließlich klare Vorteile, die ihm ein angenehmeres Wohnen oder Ersparnisse bei den Nebenkosten ermöglichen. Werden diese klar aufgezeigt, zeigen sich die meisten Mieter verständnisvoll und einsichtig.

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Fazit