Miete – Investment-Bauer

Sinnvolle Versicherungen für Eigentümer

Admin — Fri, 23 Nov 2018 10:18:15 +0000

Bei der Frage, welche Versicherungen für Eigentümer in Frage kommen, herrscht oft Unklarheit. Die Auswahl ist hier grundsätzlich groß. Viele Vermieter und Eigentümer finden die Situation intransparent und haben Probleme die entsprechenden Informationen einzusehen, um anschließend die nötigen Entscheidungen für oder gegen eine Versicherung zu treffen. Wir möchten in diesem Artikel einmal einen Überblick über die unterschiedlichen Versicherungsmöglichkeiten für Vermieter und Eigentümer schaffen.

Ein Vermieter muss laut BGB dafür Sorge tragen, dass sein Haus, bzw. Grundstück gefahrenfrei und sicher ist. Da dies jedoch nicht immer komplett möglich ist, bieten sich verschiedene Versicherungen an, die im Ernstfall eingreifen und den Mieter vor ungeplanten Kosten schützen. Die besonders typischen Versicherungen, die private Haftpflichtversicherung und die Wohngebäudeversicherung reichen in der Regel nicht aus, um die meisten Situationen abzudecken. Geht es um selbstgenutzte Immobilien sieht die Situation ähnlich aus. Aber auch hier sind einige Zusatzversicherungen empfehlenswert.

Wohngebäudeversicherung

Bei der Wohngebäudeversicherung handelt es sich um eine besonders empfehlenswerte Versicherung. Hierdurch wird der versicherte Hausbesitzer in bestimmten Schadenssituationen finanziell unterstützt. Die Prämien sind dabei in der Regel schon im Voraus festgelegt und orientieren sich an der Wahrscheinlichkeit eines Schadensfalls. Schäden durch Feuer, Explosion, Leitungswasser, Frost, Blitzschlag, sowie Sturmschäden sind mit einer Wohngebäudeversicherung abgesichert. Zudem lässt sich diese meist den Ansprüchen entsprechend erweitern. So können beispielsweise Häuser in der Nähe eines Hangs durch zusätzliche Klauseln geschützt werden, die Erdrutsche oder durch Starkregen entstandene Überschwemmungen miteinschließen. Diese Versicherung ist sowohl für Vermieter, als auch für Besitzer eigengenutzter Immobilien absolut empfehlenswert.

Haftpflicht & Hausrat

Bei der Haftplicht- und der Hausratversicherung handelt es sich um zwei beliebte Versicherungen, sowohl für Vermieter, als auch für Eigentümer. Dabei ist die Haftpflichtversicherung jedoch die Notwendige. Nach den gesetzlichen Bestimmungen, bspw. § 823BGB, muss jeder für den Schaden in unbegrenzter Höhe einstehen, den er schuldhaft verursacht hat. Die Haftpflichtversicherung greift dann ein, wenn jemand durch das Haus oder das Grundstück des Versicherten zu Schaden kommt. Dies kann in ländlichen Gegenden bspw. durch Herabfallen von Ästen eines auf dem Grundstück gepflanzten Baumes geschehen. In der Stadt schützt die Haftpflichtversicherung in Situationen, in denen bspw. Dachziegel vom Dach stürzen und Personen verletzen.

Eine gute Hausratversicherung ist sehr empfehlenswert, da sie grundsätzlich vor Schäden im Haus, die durch Feuer, Sturm, Leitungswasserschäden undExplosionen entstehen, schützt. Außerdem sind Schäden durch Dritte, wie Einbruch, Diebstahl oder Vandalismus mit abgedeckt. Dabei sind alle Haushaltsgegenstände mitversichert, wozu die gesamte Einrichtung und Bargeld bis zu einer gewissen Höhe gehören.

Eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung kann separat abgeschlossen werden oder die private Haftpflichtversicherung erweitern. Viele Vermieter machen den Fehler, dass sie ihre eigene Verantwortlichkeit unterschätzen und der Auswahl einer optimalen Versicherung wenig Beachtung zusprechen. Die passende Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung mit Sorgfalt auszuwählen ist jedoch essentiell, da es sich im Ernstfall um sehr hohe Summen handeln kann.

Restschuld- oder Risikolebensversicherung

Die Risikolebensversicherung bietet sich sowohl für Eigennutzer, als auch für Vermieter an, welche ihr Haus mit einem Kredit erworben haben. Gerade bei geplanten Immobilieninvestments werden häufig hohe Kredite aufgenommen, die über eine Risikolebensversicherungen nach einem Todesfall abgedeckt werden sollten. So können die Erben eines Immobilienbesitzers die Immobilien nach seinem Tod weiterhin nutzen, wenn die Schulden über eine Versicherung beglichen werden. Optimal sind dabei Verträge, die genau die Schuldsumme für den jeweiligen Kredit abdecken. Risikolebensversicherungen sind grundsätzlich immer empfehlenswert, um sich vor unvorhersehbaren Situationen zu schützen.

Vermieterrechtsschutzversicherung

Die Vermieterrechtsschutzversicherung ist eine für Vermieter in vielen Augen essentielle Versicherung. Diese greift gerade dann ein, wenn sich ein Rechtsstreit androht. Die damit verbundenen Kosten werden von der Versicherung komplett oder zum größten Teil übernommen. Häufig sind Verletzungen der Verkehrssicherungspflicht die Gründe für Rechtsstreitigkeiten, in denen der Vermieter belangt werden soll. Hierbei gilt: Auch wenn es absolut nicht in der Intention des Vermieters liegt, einen Rechtsstreit zu führen, kann dies niemals ausgeschlossen werden.

Zusammenfassung

Grundsätzlich gibt es viele Versicherungen für Vermieter und Hausbesitzer, die oft nicht immer nötig sind. Die hier genannten Versicherungen schließen wirklich nur die Aspekte ein, die Immobilienbesitzer wirklich benötigen. Oft versuchen Versicherungskonzerne Versicherungen zu verkaufen, die nützlich sind, jedoch nicht benötigt werden. Hierbei gilt es im Einzelfall zu entscheiden, ob eine Versicherung nötig ist oder nicht.

Ebenfalls empfehlenswert ist übrigens eine Berufsunfähigkeitsversicherung. Diese hat zwar nicht direkt etwas mit Immobilien zu tun, kann jedoch bei offenen Krediten die bezogenen Immobilien schützen. Wenn bspw. der Anspruch auf privates Krankentagegeld mit der Begründung einer Berufsunfähigkeit verfällt, kann die BU-Versicherung einspringen. Damit ist ein durchgängiges Einkommen gesichert, welches bspw. zum Abbezahlen von Immobilienkrediten benötigt werden würde.

Kündigung wegen verspäteter Mietzahlung

Admin — Fri, 23 Nov 2018 10:14:34 +0000

Häufig fühlen sich Vermieter beim Versuch Mieter mit einer schlechten Zahlungsmoral zu kündigen eingeengt. Ein Gerichtsprozess ist oft unausweichlich, was mit unerwarteten Kosten verbunden sein kann, wenn die Klage abgelehnt wird. Dennoch handelt es sich hierbei um ein relativ simples Thema, welches sich in wenigen Aspekten erklären lässt. Wir haben es uns zur Aufgabe gemacht, einmal einen Überblick über die Kündigungsmöglichkeiten bei verspäteten Mietzahlungen zu bieten.

Rechtliche Aspekte verspäteter Mietzahlungen

Die meisten Vermieter, die einmal Erfahrungen mit unpünktlichen Mietzahlungen gemacht haben, sind sich über die Möglichkeiten, nach §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3 a) und b), 569 Abs.3 Nr.1 BGB zu kündigen, bewusst. Diese Paragraphen bestimmen, dass ein Vermieter seinem Mieter außerordentlich fristlos kündigen kann, wenn sich dieser an zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen mit mindestens einer Zahlung im Verzug befindet. Zudem ist eine Kündigung möglich, wenn ein Mieter mit der Entrichtung einer Zahlung in Verzug ist, die die Höhe der Miete für zwei Monaten erreicht. Diese Regelungen geben Mietern viel Flexibilität die Mietzahlung nicht ernst zu nehmen und einmalig ihre Zahlungspflichten zu verletzen, ohne dass der Bestand des Mietverhältnisses in Gefahr ist. Vermieter und Mieter sollten sich jedoch nicht darauf verlassen, dass eine Kündigung nur beim in Kraft treten der beiden Paragraphen möglich ist, da eine Kündigung wegen unpünktlicher Zahlungen auch möglich ist, wenn die Verletzungen der Zahlungspflichten deutlich weniger schwerwiegend waren, als dies in §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3 a) und b), 569 Abs.3 Nr.1 BGB beschrieben ist.

Das außerordentliche Beenden eines Mietvertrages

Bleiben Mahnungen wegen unpünktlichen Mietzahlungen unbeachtet, bestehen grundsätzlich einige Optionen den Mietvertrag zu beenden. Eine Möglichkeit ist es eine Kündigung auf § 543 Abs.1 BGB zu stützen, welcher besagt, dass ein Mietverhältnis aus einem wichtigen Grund beendet werden kann, ohne diesen Grund zu nennen. Nach allgemeiner Auffassung bietet dies jedoch nicht die Möglichkeit §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3 a) und b), 569 Abs.3 Nr.1 BGB außer Kraft zu setzen und das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, wenn keine Fristsetzung oder Abmahnung im Voraus erfolgt ist.* Für die Kündigung nach § 543 Abs.1 BGB bedarf es im Gegensatz zu den zwei anderen Paragraphen einer Interessenabwägung mit dem Mieter, welche die Gründe für die verspätete Zahlung, die Einkommenssituation beider Parteien und andere Aspekte, wie die Reaktion des Vermieters oder den Zeitraum der versäumten Zahlungen in Betracht zieht. Diese Interessenabwägung ist für besonders grobe Fälle essentiell und bietet Möglichkeiten außerhalb der beiden recht spät greifenden Paragraphen zu kündigen. 2

Der Verlauf einer Kündigung nach erfolgreicher Abmahnung

Häufig scheitert die außerordentliche Beendigung des Mietvertrages anhand von formalen Fehlern. Formverträge bieten keine Garantie diese Fehler zu vermeiden und die Kündigung wirksam zu machen, weshalb sich das Konsultieren eines spezialisierten Anwalts definitiv empfehlen lässt. Im Vorfeld der Kündigung muss die Abmahnung, bzw. Fristsetzung schon förmlich korrekt aufgebaut werden, was einer genauen Unterrichtung durch den Vermieter über Möglichkeiten, die Kündigung aus dem Weg zu schaffen, bedarf. Das Androhen einer Kündigung ist hier zwar nicht verpflichtend, jedoch empfehlenswert, gerade um der Abmahnung einen besonderen Ausdruck zu verleihen. Nach dem Erhalt der Abmahnung besteht die Option, das Mietverhältnis direkt nach dem Ausfall der nächsten vertraglich vereinbarten Zahlung direkt zu beenden.** Wird diese jedoch pünktlich bezahlt, entscheidet die Interessenabwägung vor Gericht, bzw. der Einzelfall über die Fortsetzung des Mietvertrages. Instanzgerichte entscheiden Kündigungsfragen differenziert und betrachten den Einzelfall, was meistens davon abhängt, wie viele weitere Zahlungen nach dem Abmahnen ausfallen und wie viele bereits vorausgegangen sind. Bestehen Zweifel an der entsprechenden Situation, bzw. an der Beständigkeit vor Gericht, können Vermieter eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs.2 Nr.1 BGB aussprechen. Diese ist gültig, wenn eine erhebliche Pflichtverletzung allein auf Grund des Ausmaßes des Zahlungsverzugs oder der Zahlungsmoral eintritt. Eine Mindestvoraussetzung dafür ist, dass der Mietrückstand eine Monatsmiete übersteigt und die Verzugsdauer im Zeitraum der Kündigung mindestens einen Monat beträgt.*** Die ordentliche Kündigung erfordert keine Interessenabwägung oder Abmahnung im Voraus. Zudem ist eine Entkräftung durch das Befriedigen der Zahlungsansprüche des Vermieters nachträglich nicht möglich.

Grundsätzlich ist das Konsultieren eines Experten in solchen Fällen unvermeidlich, gerade wenn die Situation nicht klar entschieden werden kann, sondern es einer Interessenabwägung bedarf.

* (vgl. BGH, Urteil vom 11. 01. 2006 – VIII ZR 364/04)

** BGH vom 14. 09. 2011 – VIII ZR 301/10

*** Urteil vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12

Was muss ein wirksames Mieterhöhungsschreiben enthalten?

Admin — Fri, 23 Nov 2018 10:10:29 +0000

Die Miete einer Immobilie ist für den Investor ein aktiver Cashflow, der einen sehr hohen Einfluss auf die Rentabilität des Investments hat. Ist die Miete im Mietvertrag aus Sicht des Investors zu niedrig angesetzt, kann diese grundsätzlich erhöht werden, wenn bestimmte Vorschriften beachtet werden. Da die Bedingungen für eine Mieterhöhung in Deutschland eher streng sind, möchten wir mit diesem Artikel einen Überblick über das Thema bieten.

Die Bedingungen für eine Mietpreiserhöhung

Eine Mietpreiserhöhung ist in Deutschland nicht immer möglich. In der Regel hat der Vermieter nur zwei Möglichkeiten, um die Miete effektiv zu erhöhen. Er kann die im Mietvertrag vereinbarte Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen oder Modernisierungsmaßnahmen zum Teil auf den Mieter umlegen. Nach § 558 BGB ist eine Erhöhung der Miete auf das Niveau der örtlichen Vergleichsmiete jedoch nur möglich, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll seit 15 Monaten unverändert ist.1 Zudem muss die letzte Mietpreiserhöhung mindestens zwölf Monate her sein, damit dass Mieterhöhungsverlangen geltend gemacht werden kann. Eine Erhöhung der Miete aufgrund von erhöhten Betriebskosten nach § 560 BGB ist von der zwölf monatigen Limitierung einer Mietpreiserhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen.2 Was bedeutet, dass ein Investor die Umlegung von Modernisierungsmaßnahmen auf den Mieter und das Erhöhen auf das Niveau der örtlichen Vergleichsmiete, bei einer verhältnismäßig niedrigen Miete, unabhängig voneinander durchführen kann. Ausgeschlossen von einer Erhöhung nach § 558 BGB sind jedoch Mietverträge mit Klauseln, die eine Mieterhöhung ausschließen.

Eine formale Mieterhöhung gestalten

Nach § 559b BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären. Wichtig sind dabei die üblichen Formalitäten in einem förmlichen Anschreiben. Außerdem muss klar darauf hingewiesen werden, warum die Miete erhöht wird und wie sich die Mieterhöhung zusammensetzt. Das bedeutet, dass die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der § 559 BGB und § 559a BGB erläutert werden muss.3 Nach dem Erhalt der ordentlichen Mietpreiserhöhung wird diese nach einer dreimonatigen Frist gültig. Wenn die tatsächliche Mietpreiserhöhung die angekündigte um mehr als 10% übersteigt oder der Vermieter bei einer Erhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen diese nach § 555c BGB nicht ordnungsgemäß drei Monate im Voraus angekündigt hat, steht dem Mieter eine sechsmonatige Frist zu, bis die Mieterhöhung geltend gemacht werden kann. Bei einer Modernisierungsmaßnahme sollte unter keinen Umständen der Verweis auf §555d BGB ausgelassen werden, welcher regelt, wann Mieter Modernisierungsmaßnahmen dulden müssen.4 Hierbei ist ebenfalls wichtig, dass der Vermieter dem Mieter einen Überblick über die kommenden Maßnahmen und Arbeiten verschafft.

Geht es um die Anpassung an die örtliche Vergleichsmiete muss der Mieter um eine schriftliche Zustimmung gebeten werden. Zudem sollte deutlich gemacht werden, dass das Ignorieren der Erklärung als Ablehnung gewertet wird. Die ordentliche Begründung der Mietpreiserhöhung sollte auf einen qualifizierten Mietspiegel Bezug nehmen, wenn dies möglich ist. Auskünfte aus einer Mietdatenbank, Sachverständigen-Gutachten oder die Benennung von drei Vergleichswohnungen können für eine ordnungsgemäße Begründung verwendet werden. Wichtig ist, dass der Vermieter die Angaben eines qualifizierten Mietspiegels mitteilt, wenn ein solcher existiert. Dies muss auch vollzogen werden, wenn die Mietpreiserhöhungen anders begründet wird.

Wann wird eine Mieterhöhung unwirksam?

Einer der Hauptgründe für eine unwirksame Mieterhöhung sind Formfehler. Vermieter sollten sichergehen, dass die schriftliche Mietpreiserhöhung alle im Mietvertrag genannten Mieter anspricht, da sie ansonsten als formal unwirksam gilt. Neben dem nicht Nennen einiger im Mietvertrag aufgeführten Mieter ist ein ausschließlich prozentuales Ausweisen der Mieterhöhung ebenfalls ein sehr häufiger Formfehler. Abgesehen von den Formalitäten muss der Vermieter sichergehen, dass seine Mietpreiserhöhung einwandfrei begründet ist. Wenn willkürlich der Oberwert des Mietspiegelfeldes verlangt wird, ohne dies genau zu begründen. In § 558 Absatz 4 Satz 1 BGB wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Miete nur innerhalb des Mietspiegelfeldes liegen muss, was jedoch nicht bedeutet, dass der Vermieter grundlos den Oberwert wählen kann. Abgesehen davon muss natürlich immer zu allererst sichergestellt werden, dass das Einschreiben mit Rückschein vom Mieter auch beantwortet oder bei der Post abgeholt wird. Häufig scheitern Mieterhöhung daran, dass Mieter auf ordentliche Mieterhöhungen nicht reagieren.

Fazit

Eine Mietpreiserhöhung muss nicht unbedingt zu tiefgängig sein. Wichtig ist, dass der Vermieter hier sauber und ordentlich arbeitet. Das Einhalten aller Formalien und eine ordnungsgemäße Begründung der Erhöhung sind essentiell, um diese durchzusetzen. Wichtig ist ebenfalls, dass auf die relevanten Gesetzestexte, wie bspw. §555 BGB bei einer Modernisierungsmaßnahme, hingewiesen und der Mieter über seine Rechte unterrichtet wird.

Quellen:

1 https://dejure.org/gesetze/BGB/558.html

2 https://dejure.org/gesetze/BGB/560.html

3 https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559.html

4 https://dejure.org/gesetze/BGB/555.html