Die meisten Vermieter, die einmal Erfahrungen mit unpünktlichen Mietzahlungen gemacht haben, sind sich über die Möglichkeiten, nach §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3 a) und b), 569 Abs.3 Nr.1 BGB zu kündigen, bewusst. Diese Paragraphen bestimmen, dass ein Vermieter seinem Mieter außerordentlich fristlos kündigen kann, wenn sich dieser an zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen mit mindestens einer Zahlung im Verzug befindet. Zudem ist eine Kündigung möglich, wenn ein Mieter mit der Entrichtung einer Zahlung in Verzug ist, die die Höhe der Miete für zwei Monaten erreicht. Diese Regelungen geben Mietern viel Flexibilität die Mietzahlung nicht ernst zu nehmen und einmalig ihre Zahlungspflichten zu verletzen, ohne dass der Bestand des Mietverhältnisses in Gefahr ist. Vermieter und Mieter sollten sich jedoch nicht darauf verlassen, dass eine Kündigung nur beim in Kraft treten der beiden Paragraphen möglich ist, da eine Kündigung wegen unpünktlicher Zahlungen auch möglich ist, wenn die Verletzungen der Zahlungspflichten deutlich weniger schwerwiegend waren, als dies in §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3 a) und b), 569 Abs.3 Nr.1 BGB beschrieben ist.

Bleiben Mahnungen wegen unpünktlichen Mietzahlungen unbeachtet, bestehen grundsätzlich einige Optionen den Mietvertrag zu beenden. Eine Möglichkeit ist es eine Kündigung auf § 543 Abs.1 BGB zu stützen, welcher besagt, dass ein Mietverhältnis aus einem wichtigen Grund beendet werden kann, ohne diesen Grund zu nennen. Nach allgemeiner Auffassung bietet dies jedoch nicht die Möglichkeit §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3 a) und b), 569 Abs.3 Nr.1 BGB außer Kraft zu setzen und das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, wenn keine Fristsetzung oder Abmahnung im Voraus erfolgt ist.* Für die Kündigung nach § 543 Abs.1 BGB bedarf es im Gegensatz zu den zwei anderen Paragraphen einer Interessenabwägung mit dem Mieter, welche die Gründe für die verspätete Zahlung, die Einkommenssituation beider Parteien und andere Aspekte, wie die Reaktion des Vermieters oder den Zeitraum der versäumten Zahlungen in Betracht zieht. Diese Interessenabwägung ist für besonders grobe Fälle essentiell und bietet Möglichkeiten außerhalb der beiden recht spät greifenden Paragraphen zu kündigen. 2

Häufig scheitert die außerordentliche Beendigung des Mietvertrages anhand von formalen Fehlern. Formverträge bieten keine Garantie diese Fehler zu vermeiden und die Kündigung wirksam zu machen, weshalb sich das Konsultieren eines spezialisierten Anwalts definitiv empfehlen lässt. Im Vorfeld der Kündigung muss die Abmahnung, bzw. Fristsetzung schon förmlich korrekt aufgebaut werden, was einer genauen Unterrichtung durch den Vermieter über Möglichkeiten, die Kündigung aus dem Weg zu schaffen, bedarf. Das Androhen einer Kündigung ist hier zwar nicht verpflichtend, jedoch empfehlenswert, gerade um der Abmahnung einen besonderen Ausdruck zu verleihen. Nach dem Erhalt der Abmahnung besteht die Option, das Mietverhältnis direkt nach dem Ausfall der nächsten vertraglich vereinbarten Zahlung direkt zu beenden.** Wird diese jedoch pünktlich bezahlt, entscheidet die Interessenabwägung vor Gericht, bzw. der Einzelfall über die Fortsetzung des Mietvertrages. Instanzgerichte entscheiden Kündigungsfragen differenziert und betrachten den Einzelfall, was meistens davon abhängt, wie viele weitere Zahlungen nach dem Abmahnen ausfallen und wie viele bereits vorausgegangen sind. Bestehen Zweifel an der entsprechenden Situation, bzw. an der Beständigkeit vor Gericht, können Vermieter eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs.2 Nr.1 BGB aussprechen. Diese ist gültig, wenn eine erhebliche Pflichtverletzung allein auf Grund des Ausmaßes des Zahlungsverzugs oder der Zahlungsmoral eintritt. Eine Mindestvoraussetzung dafür ist, dass der Mietrückstand eine Monatsmiete übersteigt und die Verzugsdauer im Zeitraum der Kündigung mindestens einen Monat beträgt.*** Die ordentliche Kündigung erfordert keine Interessenabwägung oder Abmahnung im Voraus. Zudem ist eine Entkräftung durch das Befriedigen der Zahlungsansprüche des Vermieters nachträglich nicht möglich.

Grundsätzlich ist das Konsultieren eines Experten in solchen Fällen unvermeidlich, gerade wenn die Situation nicht klar entschieden werden kann, sondern es einer Interessenabwägung bedarf.

* (vgl. BGH, Urteil vom 11. 01. 2006 – VIII ZR 364/04)

** BGH vom 14. 09. 2011 – VIII ZR 301/10

*** Urteil vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12

Eine Mietpreiserhöhung ist in Deutschland nicht immer möglich. In der Regel hat der Vermieter nur zwei Möglichkeiten, um die Miete effektiv zu erhöhen. Er kann die im Mietvertrag vereinbarte Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen oder Modernisierungsmaßnahmen zum Teil auf den Mieter umlegen. Nach § 558 BGB ist eine Erhöhung der Miete auf das Niveau der örtlichen Vergleichsmiete jedoch nur möglich, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll seit 15 Monaten unverändert ist.1 Zudem muss die letzte Mietpreiserhöhung mindestens zwölf Monate her sein, damit dass Mieterhöhungsverlangen geltend gemacht werden kann. Eine Erhöhung der Miete aufgrund von erhöhten Betriebskosten nach § 560 BGB ist von der zwölf monatigen Limitierung einer Mietpreiserhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen.2 Was bedeutet, dass ein Investor die Umlegung von Modernisierungsmaßnahmen auf den Mieter und das Erhöhen auf das Niveau der örtlichen Vergleichsmiete, bei einer verhältnismäßig niedrigen Miete, unabhängig voneinander durchführen kann. Ausgeschlossen von einer Erhöhung nach § 558 BGB sind jedoch Mietverträge mit Klauseln, die eine Mieterhöhung ausschließen.

Nach § 559b BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären. Wichtig sind dabei die üblichen Formalitäten in einem förmlichen Anschreiben. Außerdem muss klar darauf hingewiesen werden, warum die Miete erhöht wird und wie sich die Mieterhöhung zusammensetzt. Das bedeutet, dass die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der § 559 BGB und § 559a BGB erläutert werden muss.3 Nach dem Erhalt der ordentlichen Mietpreiserhöhung wird diese nach einer dreimonatigen Frist gültig. Wenn die tatsächliche Mietpreiserhöhung die angekündigte um mehr als 10% übersteigt oder der Vermieter bei einer Erhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen diese nach § 555c BGB nicht ordnungsgemäß drei Monate im Voraus angekündigt hat, steht dem Mieter eine sechsmonatige Frist zu, bis die Mieterhöhung geltend gemacht werden kann. Bei einer Modernisierungsmaßnahme sollte unter keinen Umständen der Verweis auf §555d BGB ausgelassen werden, welcher regelt, wann Mieter Modernisierungsmaßnahmen dulden müssen.4 Hierbei ist ebenfalls wichtig, dass der Vermieter dem Mieter einen Überblick über die kommenden Maßnahmen und Arbeiten verschafft.

Geht es um die Anpassung an die örtliche Vergleichsmiete muss der Mieter um eine schriftliche Zustimmung gebeten werden. Zudem sollte deutlich gemacht werden, dass das Ignorieren der Erklärung als Ablehnung gewertet wird. Die ordentliche Begründung der Mietpreiserhöhung sollte auf einen qualifizierten Mietspiegel Bezug nehmen, wenn dies möglich ist. Auskünfte aus einer Mietdatenbank, Sachverständigen-Gutachten oder die Benennung von drei Vergleichswohnungen können für eine ordnungsgemäße Begründung verwendet werden. Wichtig ist, dass der Vermieter die Angaben eines qualifizierten Mietspiegels mitteilt, wenn ein solcher existiert. Dies muss auch vollzogen werden, wenn die Mietpreiserhöhungen anders begründet wird.

Einer der Hauptgründe für eine unwirksame Mieterhöhung sind Formfehler. Vermieter sollten sichergehen, dass die schriftliche Mietpreiserhöhung alle im Mietvertrag genannten Mieter anspricht, da sie ansonsten als formal unwirksam gilt. Neben dem nicht Nennen einiger im Mietvertrag aufgeführten Mieter ist ein ausschließlich prozentuales Ausweisen der Mieterhöhung ebenfalls ein sehr häufiger Formfehler. Abgesehen von den Formalitäten muss der Vermieter sichergehen, dass seine Mietpreiserhöhung einwandfrei begründet ist. Wenn willkürlich der Oberwert des Mietspiegelfeldes verlangt wird, ohne dies genau zu begründen. In § 558 Absatz 4 Satz 1 BGB wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Miete nur innerhalb des Mietspiegelfeldes liegen muss, was jedoch nicht bedeutet, dass der Vermieter grundlos den Oberwert wählen kann. Abgesehen davon muss natürlich immer zu allererst sichergestellt werden, dass das Einschreiben mit Rückschein vom Mieter auch beantwortet oder bei der Post abgeholt wird. Häufig scheitern Mieterhöhung daran, dass Mieter auf ordentliche Mieterhöhungen nicht reagieren.

Eine Mietpreiserhöhung muss nicht unbedingt zu tiefgängig sein. Wichtig ist, dass der Vermieter hier sauber und ordentlich arbeitet. Das Einhalten aller Formalien und eine ordnungsgemäße Begründung der Erhöhung sind essentiell, um diese durchzusetzen. Wichtig ist ebenfalls, dass auf die relevanten Gesetzestexte, wie bspw. §555 BGB bei einer Modernisierungsmaßnahme, hingewiesen und der Mieter über seine Rechte unterrichtet wird.

Quellen:

1 https://dejure.org/gesetze/BGB/558.html

2 https://dejure.org/gesetze/BGB/560.html

3 https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559.html

4 https://dejure.org/gesetze/BGB/555.html

Bei einer Kündigung des Mietvertrages gilt grundsätzlich: „Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

Der Eigenbedarf kann dabei auf den Vermieter selbst, seine Familienangehörigen oder auf Angehörige seines Haushaltes bezogen sein. Voraussetzung ist jedoch, dass die Immobilie wirklich benötigt wird. Eigenbedarfskündigungen werden grundsätzlich erst rechtens, wenn der Vermieter die Immobilie tatsächlich benötigt. Der bloße Wunsch in den eigenen vier Wänden zu wohnen reicht dabei nicht aus.

Eine Trennung vom Ehepartner, die Begründung eines Altersruhesitzes in der bezogenen Wohnung oder die Weitergabe an ein Kind, welches sich sonst ggf. vom Elternhaus lösen würde, sind in der Regel wirksame Gründe, um eine Kündigung wegen Eigenbedarf rechtssicher zu gestalten. Es wird eine schriftliche Begründung im Kündigungsschreiben zwingend benötigt, welche den vorliegenden Sachverhalt näher erläutert.

Es gibt einige Fälle des Eigenbedarfs, die nicht ausreichen, um eine Kündigung wegen Eigenbedarfs vor Gericht geltend zu machen. Ist ein vermögender Immobilieninvestor mit mehreren leerstehenden Objekten daran interessiert, in eine seiner vermieteten Immobilien einzuziehen ist dies mühevoller umzusetzen. Grundsätzlich geht dies nur in Sonderfällen, wenn bspw. eine vermietete Immobilie dem Eigentümer oder einem engen Familienmitglied des Eigentümers einen drohenden Umzug und somit eine örtliche Trennung einer Familie verhindern würde. Ist eine Wohnung für den Vermieter aufgrund seiner körperlichen Fitness oder ähnlichem, unbewohnbar oder möchte dieser nur befristet nach Kündigung des Mietvertrags darin leben, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf in der Regel schwierig. Verschiedene BGH Urteile zeigen, dass Kündigungen definitiv fundiert sein müssen und Mieter im Zweifelsfall vor Gericht besser abschneiden.

Eine Kündigung ist zudem unbegründet, wenn es sich um folgende Sachverhalte handelt:

Vorgeschobener Eigenbedarf

Als vorgeschobenen Eigenbedarf bezeichnet man eine Situation, in der der Vermieter die Immobile nicht wirklich benötigt und den Eigenbedarf vortäuscht, um das Mietverhältnis mit einem unangenehmen Mieter aufzulösen. In solchen Fällen steht dem Mieter in der Regel nach §§ 535, 280 Abs. 1 BGB3 ein Schadensersatz zu.

Weit überhöhter Wohnbedarf

Eine Kündigung kann unbegründet sein, wenn ein Mieter einen weit überhöhten Eigenbedarf geltend machen möchte. Dies ist bspw. der Fall, wenn ein alleinstehender Vermieter eine Wohnung mit einer Wohnfläche von 150 Quadratmetern oder mehr kündigen möchte.

Treuwidriger und widersprüchlicher Eigenbedarf

Eine Kündigung eines Mietvertrages wegen Eigenbedarf ist zudem unbegründet, wenn es sich um Gründe handelt, die schon vor dem Abschluss des Mietverhältnisses bekannt waren. Ein Indiz hierfür wäre eine Kündigung unmittelbar nach Abschluss des Mietvertrages. Der BGH stellte in verschiedenen Urteilen jedoch klar, dass die Gesamtumstände umfassend zu würdigen seien. Daher liegt es in der Argumentationskraft und Aussagekräftigkeit des formulierten Kündigungsgrundes, ob eine Kündigung auch kurze Zeit nach Abschluss des Mietvertrages gültig ist.

Ist eine Eigenbedarfskündigung aus den oben genannten Gründen nicht realisierbar, kann eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 573c BGB umgesetzt werden. Hierbei sollte folgendes beachtet werden: „die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.“

Die Kündigung wegen Eigenbedarf muss nicht zu umfangreich und tiefgängig sein. Wichtig ist, dass diese genau klarstellt, warum oder wofür der Wohnraum benötigt wird. Dabei müssen die oft persönlichen Gründe für eine Kündigung klar offengelegt werden. Zudem sollte auch eine Widerspruchserklärung gem. § 545 BGB4 in einer ordentlichen Kündigung enthalten sein. Gem. § 568 Abs. 2 BGB5 sollte der Vermieter den Mieter auf die Form und die Frist des Widerspruchs nach §§ 574 – 574b BGB6 hinweisen. Ein solcher Hinweis ist zwar keine zwingende Voraussetzung, dieser kann jedoch ein Fortsetzungsverlangen des Mieters ungültig machen, wenn dieses nicht rechtzeitig und ordentlich eingereicht wird.

1 :https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html

2 https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html

3 https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__535.html

4 https://dejure.org/gesetze/BGB/545.html

5 https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__568.html

6 https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__574b.html