Der BGH hat im Dezember 2016 ein für Personengesellschaften sehr positives Urteil (Aktenzeichen VIII ZR 232/15) erlassen.

Entgegend der bisherigen ständigen höchstrichterlichen Rechtssprechung können auch juristische Personen Eigenbedarf ankündigen und aufgrund dessen das Mietverhältnis kündigen.

Darüber hinaus hat der Senat sich weitreichend zu der sogenannten Anbietpflicht im Rahmen von Kündigungen wegen Eigenbedarfs geäußert und die Rechtsfolgen für Vermieter abgeschwächt.

Sachverhalt

Die streitgegenständliche Wohnung wurde seit 1985 von einem Ehepaar gemietet. Ursprünglich wurde das Mietverhältnis mit einem anderen Vermieter geschlossen. Zwischenzeitlich hat eine GbR bestehend aus vier Personen die Immobilie gekauft, so dass die GbR in das Mietverhältnis eingetreten ist. Die GbR hat 2014, somit knapp 30 Jahre nach Mietbeginn, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt. Begründet wurde der Eigenbedarf damit, dass die Tochter eines Gesellschafters in die Wohnung einziehen möchte. Die Wohnung wurde umfangreich saniert, wie zudem auch einige andere Wohnungen in dem Mehrfamilienhaus in unmittelbaren zeitlichem Zusammenhang.

Nach Aussprache der Kündigung ist in dem gleichen Haus eine andere Wohnung frei geworden. Diese Wohnung hat die Vermieterin den Mietern jedoch nicht zur Miete angeboten.

Der Verfahrensablauf

Die Mieter haben die Kündigung zurückgewiesen und sind nicht aus der Wohnung ausgezogen. Aufgrund dessen hat die Vermieterin Räumungsklage vor dem zuständigen Amtsgericht erhoben.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und sich auf die bis dato höchstrichterlichen Rechtsprechung gestützt. Danach sei die Kündigung nachträglich unwirksam geworden,  weil die Vermieterin der Mieterin eine zwischenzeitlich leerstehende 76 qm große Wohnung nicht angeboten hat. Dieses Verhalten sei treuwidrig gewesen.

Hiergegen hat die Vermieterin Berufung eingelegt. Das Landgericht hat die Klage ebenfalls abgewiesen, jedoch anders begründet:

Nach Auffassung des Landgerichts war die Kündigung von Anfang an unwirksam, da eine juristische Person keinen Eigenbedarf haben kann. Der Eigenbedarf der Gesellschafter oder eines Angehörigen der Gesellschafter sei irrelevant. Auch dies war ständige Rechtssprechung des BGH.

Die BGH – Entscheidung

Der BGH hat in seiner oben zitierten Entscheidung beiden Instanzgerichten widersprochen und seine bisherigen Rechtssprechung aufgehoben:

Trotz des eindeutigen Wortlautes des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann auch eine juristische Person Eigenbedarf anmelden. Der Eigenbedarf eines Gesellschafters oder deren Angehörigen sei der juristischen Person zuzurechnen.

Weiterhin hat der BGH entschieden, dass die verletzte Anbietpflicht zwar treuwidrig ist,  hierdurch die Kündigung jedoch nicht unwirksam geworden ist. Der Vermieter ist verpflichtet dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist im selben Haus der derselben Wohnanlage zur Verfügung stgehende Wohnung zur Anmietung anzubieten. Die Verletzung dieser Anbietpflicht zieht jedoch lediglich Schadensersatzansprüche nach sich. Dies kann zum Beispiel die Erstattung von Umzugs- oder Maklerkosten begründen. Die Kündigung bleibt jedoch wirksam.

Fazit

Die Entscheidung hat weitreichende Folgen für das Wohnraummietrecht. In Zeiten der Wohnungsknappheit suchen Vermieter häufig kreativ nach Kündigungsmöglichkeiten. Der BGH hat Vermietergesellschaften nun eine weitere Möglichkeit hierzu gegeben.

Sollten Sie Fragen zu diesem oder zu weiteren Themen haben, stehen wir gerne zur Verfügung.

Quelle: http://www.kgk-kanzlei.de/aktuelles/detail/wichtige-bgh-entscheidung-zur-eigenbedarfskuendigung/

Der BGH hat bereits im Januar 2014 (Aktenzeichen VIII ZR 210/13) entschieden, dass die nicht genehmigte Untervermietung der gemieteten Wohnung an Touristen eine außerordentliche Kündigung rechtfertigt. Diese Entscheidung ging wie erwartet über den Einzelfall hinaus. Die Instanzgerichte haben sich in den vergangenen Monaten an der Entscheidung orientiert.

Grundsätzlich haben Mieter das Recht eine Wohnung unterzuvermieten. Diese allgemeine Regelung umfasst jedoch nicht die Untervermietung an Touristen. In der oben zitierten BGH-Entscheidung hatte der Hauptmieter 2003 in einer Top-Lage von Berlin eine 43 qm große Wohnung zu einem Mietpreis in Höhe von 307 Euro gemietet. Einige Jahre später erhielt er von der Vermieterin die Genehmigung zur Untervermietung, da er die Wohnung nur jedes zweite Wochenende benötigen würde. Die Wohnung wurde zwischenzeitlich verkauft. Der neue Eigentümer und Vermieter erfuhr, dass der Mieter die Wohnung im Internet für 35 Euro – 80 Euro pro Tag inserierte. Der neue Vermieter mahnte den Mieter daher ab. Der Mieter berief sich auf die ursprüngliche Genehmigung der Voreigentümerin und wies die Abmahnung zurück.

Nach Auffassung des BGH versteht man unter einer gewöhnlichen Untervermietung die entgeltliche Überlassung einzelner Räume an eine Person für längere Zeit. Eine Vermietung der Wohnung an Touristen ist von einer generellen Erlaubnis zur Untervermietung nicht umfasst und muss vom Vermieter gesondert genehmigt werden. Der Vermieter muss einer solchen Anfrage im Übrigen nicht zustimmen.

Neben den mietrechtlichen Folgen gibt es noch weitere Dinge, die in dem Zusammenhang mit der Vermietung von Wohnraum an Touristen zu beachten sind:

Selbst Eigentümern kann die Vermietung an Touristen unter Umständen verwehrt werden, wenn die Eigentümergemeinschaft einen entsprechenden Beschluss erlassen hat.

Manche Bundesländern haben Zweckentfremdungsverordnungen erlassen. Ziel und Zweck dieser Verordnungen ist, dass der „knappe Wohnraum“ Wohnraum bleibt und nicht in Gewerbefläche umgewandelt werden soll. Die konkrete Ausgestaltung der Verordnung obliegt den Behörden. Dieser bestimmen in ihren Satzungen, ob und wann Wohnraum knapp ist und ob die Vemietung als Ferienwohnung evtl. trotz dessen erlaubt ist.

Zu beachten ist außerdem, dass die Einnahmen zu versteuern sind. Bei einem jährlichem Gewinn ab 24.500 € ist zudem Gewerbesteuer zu zahlen.

Die rechtlichen Probleme im Zusammenhang mit der Vermietung von Wohnraum an Touristen sind nicht zu unterschätzen. Wir beraten gern!

Quelle: http://www.kgk-kanzlei.de/aktuelles/detail/untervermietung-der-wohnung-an-touristen-rechtfertigt-fristlose-kuendigung/