Die 2015 ins Leben gerufene Mietpreisbremse sollte dies ändern, Mietpreise deckeln und den 54,4% zur Miete lebenden Deutschen Planungssicherheit gewährleisten. Was die Mietpreisbremse im Jahre 2019 bedeutet und mit welchen Veränderungen Sie als Investor rechnen müssen, erfahren Sie in diesem Artikel.

Was sollte die Mietpreisbremse bewirken?

Die Mietpreise sind in den letzten Jahren in ganz Deutschland stark angestiegen. In den letzten zehn Jahren lag der Anstieg bundesweit bei ca. 30%. Besonders stark war der Anstieg in Städten, die unter akuter Wohnungsnot leiden. In Berlin sind die Mietpreise seit 2009 um 104% gestiegen – Was unter anderem darauf zurückzuführen ist, dass laut des aktuellen Marktberichts der Investitionsbank Berlin aktuell ca. 96.000 Wohnungen fehlen.

In anderen Großstädten sehen die Anstiege und die Detailstatistiken der Wohnungsnot ähnlich aus. Das führt dazu, dass sich immer weniger Menschen eine Wohnung in Ballungsräumen leisten können oder ein Großteil ihres Einkommens für die Mietkosten aufgebracht werden muss. Die Mietpreisbremse sollte 2015 an diesem Problem ansetzen und Mieter vor unverhältnismäßigen Mieterhöhungen schützen.

Was ist die Mietpreisbremse und wie funktioniert sie?

Die Mietpreisbremse sieht vor, dass in bestimmten Gebieten eine Obergrenze für Mieten festgelegt werden darf. Konkret dürfen die Mieten für neuvermietete Wohnobjekte höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete, also dem durchschnittlichen Mietpreis in der Region, liegen.

Sollte die Vormiete jedoch ohnehin über der lokalen Vergleichsmiete liegen, darf der Vermieter auch bei einer Neuvermietung die Miete angleichen. Bis zum 01.01.2019 stellten Modernisierungskosten außerdem ein Schlupfloch dar, mit welchem Vermieter Erhöhungen von bis zu 50% erzielen konnten. Seitdem die große Koalition die Mietpreisbremse am Anfang des Jahres reformiert hat, lässt sich jedoch nur noch eine Modernisierungsumlage von 8% der Modernisierungskosten p.a auf den Mieter umlegen.

Bei Modernisierungskosten von 15.000€ bedeutet dies bspw., dass maximal 1200€ von dem Mieter jährlich verlangt werden dürfen. Das entspricht einer monatlichen Erhöhung von lediglich 100€. Außerdem wird davon ausgegangen, dass sich eine solche Investition nach 12,5 Jahren amortisiert hat, was eine Angleichung an die vorherige Miete ohne Umlagen zufolge hat.

Die GroKo möchte mit einer erneuten Reform außerdem dafür sorgen, dass zu viel gezahlte Mieten von Mietern auch im Nachhinein zurückverlangt werden können. So kündigte die Bundesjustizministerin Christine Lambrecht kürzlich an, das Mieterschutzgesetz auf den Weg bringen zu wollen. Das sähe außerdem vor, die bis Dezember 2020 geltende Mietpreisbremse für fünf Jahre zu verlängern.

Was die Mietpreisbremse für Investoren bedeutet

Für viele Investoren ist die Mietpreisbremse seit ihrer Einführung ein recht undurchsichtiges Thema, welches oft viele Fragen aufwirft. Besonders trägt dazu die lockere Definition des Gesetzes in §§ 556d bis 556g BGB bei. Dort wird definiert, dass die Mietpreisbremse grundsätzlich in allen Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten eingeführt werden kann.

Dieser liegt dann vor, wenn:

– Die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt.

– Die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt.

– Die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird.

– Geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

In der Praxis lässt sich die Mietpreisbremse also in den meisten Großstädten einführen. Für Investoren ist der einzige Lichtblick aktuell, dass die Länder diese bisher nur auf fünf Jahre befristet einführen können. Gerade eine Verschärfung der Gesetzeslage mit einem eventuellen Mieterschutzgesetz könnte die Wohnungsmärkte zusätzlich belasten. Berlin hat bspw. als erstes Bundesland einen Mietendeckel beschlossen. Zudem setzt sich die Regierung der Hauptstadt dafür ein, die Mietpreisbremse auf Gewerbeimmobilien auszuweiten. Was dies für Investoren bedeutet erfahren Sie am 23.08.2019 in unserem nächsten Artikel.

-> Möblierte Wohnungen stellen keinen Ausweg dar.

Viele Vermieter sind lange Zeit davon ausgegangen, dass möblierte Wohnungen nicht von der Mietpreisbremse betroffen wären. Eine Erläuterung des Deutsche Mieterbundes (DMB) hat diesen Glauben vor kurzem als Irrtum definiert. So können durch die Möblierung lediglich Zuschläge auf die örtliche Vergleichsmiete berechnet werden. Die meisten Gerichte gehen bei der Berechnung des Zuschlags von einem zehnjährigen Abschreibungszeitraum und einem monatlichen Abschreibungssatz von 2% aus. Bei neuen Möbeln im Wert von 10.000€ wären also bis zu 200€ Zuschlag auf die örtliche Vergleichsmiete legitim.

Der Bedarf an Sozialwohnungen in Zahlen

Der soziale Wohnungsbau hat in Deutschland eine lange Tradition und zieht sich bis in die 1920er Jahre zurück. Dort entstanden in vielen deutschen Städten Wohnviertel, die für die Arbeiterschaft bestimmt waren und dementsprechend günstiger vermietet wurden. Die Hälfte der in der Nachkriegszeit erbauten Wohnungen wurden staatlich gefördert, um die Schäden des zweiten Weltkriegs zu mindern.

Im Jahr 2017 lag die Anzahl der errichteten Sozialwohnungen bei 26.231 – Etwa 10%  der  275.000 in 2017 fertiggestellten Wohnungen in Wohn- und nicht-Wohngebäuden. Der Bedarf an Sozialwohnungen liegt dagegen laut des Paritätischen Wohlfahrtsverbands bei 80.000 jährlichen Neubauten. Durch das konstante Verfehlen des gesellschaftlichen Bedarfs hat sich die Gesamtzahl an Sozialwohnungen von ca. 3.000.000 in 1990 auf 1.200.000 in 2017 reduziert. Etwa die Hälfte aller Deutschen hat dagegen Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein, welcher zum Umzug in eine öffentlich geförderte Wohnung befähigt.

Die finanziellen Aspekte eines Investments in staatlich geförderten Wohnraum

Für Investoren, die an Investitionen in Sozialwohnungen interessiert sind, bedeuten diese Zahlen vor allem eins: Ein langfristig stabiler Bedarf und eine sichere Mietauslastung.

Auf der finanziellen Seite eines solchen Investments herrscht jedoch leider oft anfängliche Intransparenz. Ein Grund dafür ist, dass seit 2006 die Wohnraumförderung den Ländern überlassen wird. Diese erhalten dafür nicht zweckgebundene Gelder vom Bund und können die Rahmenbedingungen förderfähiger Investments selbst festlegen. Die Förderdatenbank des BMWi dient als erste Anlaufstelle, um die finanziellen Aspekte eines staatlich geförderten Investments zu prüfen.

In Baden-Württemberg erfolgt die Basisförderung von Bau und Erwerb neuen Mietwohnraums sowie bei Änderungs- und Erweiterungsmaßnahmen bspw. in Form von MW 10-, MW 15-, MW 25- oder MW 30-Darlehen. Als maximaler Finanzierungsanteil werden 80% der Gesamtkosten angegeben, wobei die Baukosten maximal 3000,00€ pro m² betragen dürfen. Werden Miet- und Belegungsrechte festgelegt erfolgt ein separater Zuschuss. Dieser beträgt in Baden-Württemberg bei 10 Jahren Miet- und Belegungsbindung 335 EUR je m²Wohnfläche, bei 30 Jahren Miet- und Belegungsbindung 711 EUR je m²Wohnfläche.

Außerdem wird ein Ergänzungszuschuss zur Basisförderung gewährt, wenn eine Mietabsenkung von mindestens 34% auf die örtliche Vergleichsmiete erfolgt.

Informationen zu den landesspezifischen Forderungen sind online in der Förderdatenbank oder auf Nachfrage bei den jeweiligen Landesbanken verfügbar. Die Anträge sind anschließend bei der zuständigen Wohnraumförderungsstelle des Bauorts einzureichen. Offene Fragen und Möglichkeiten lassen sich ebenfalls dort oder bei der betreffenden Landesbank klären.

! – Sozialwohnungen können für zusätzliche Förderungen infrage kommen.

Für das Erreichen eines bestimmten KfW-Effizienzhaus-Standards, einer Barrierefreiheit des Mietraums, eines innovativen Vorhabens, für die Implementierung von Maßnahmen zur Gestaltung des Wohnfeldes, sowie zur Stabilisierung von Quartiersstrukturen werden je nach Vorhaben Tilgungszuschüsse oder eine Erhöhung der Basisförderung bzw. Zuschüsse gewährt.

Fazit: Sind Investitionen in öffentlich geförderte Sozialwohnungen attraktiv?

Für Immobilieninvestoren ist das Thema Sozialwohnungen mit geringeren Mieteinnahmen verbunden. Dennoch gibt es in vielen Bundesländern attraktive Förderprogramme, die sie zu wirklich lukrativen Investments machen können. Da die Miet- und Belegungsbindung zeitlich fixiert sind, können Objekte nach vollständiger Tilgung des geförderten Kredits und dem Auslaufen der eigentlichen Bindung beliebig vermietet und genutzt werden.

! – Mieterhöhungen sind übrigens auch grundsätzlich im preisgebundenen Wohnraum möglich (§ 10 WoBindG), wenn sie zweckgebunden sind. 

Unserer Meinung nach sind öffentlich geförderte Wohnungen attraktiv, da sie eine nicht zu unterschätzende Stabilität in Immobilienportfolios bringen können. Denn durch den chronischen Sozialwohnungsmangel in deutschen Städten ist ein stabiler Bedarf auch in den nächsten Jahrzehnten gesichert. Somit profitieren Investoren von einer sich unabhängig zum eigentlichen Immobilienmarkt entwickelnden Nachfrage, die als stabil, krisensicher und zukunftsbeständig einzuschätzen ist.

Daher thematisieren wir in diesem Artikel, welche Möglichkeiten Ihnen für Immobilieninvestments mit wenig oder ganz ohne Eigenkapital zur Verfügung stehen.

Wie viel Eigenkapital ist für ein Immobilieninvestment vonnöten?

Während ihr Bankberater diese Frage konservativ mit den üblichen Prozentsätzen beantworten würde, sieht die Realität anders aus. Immobilieninvestments lassen sich auch mit wenig Eigenkapital abwickeln, wenn Investoren entsprechende Sicherheiten mitbringen. Das erfolgt in der Regel mit einer Vollfinanzierung über die vollständige Summe des Kaufpreises. Anschließend muss der Käufer lediglich die Nebenkostenrücklagen mit in ein Investment einbringen.

Um die Eigenkapitalrendite zu maximieren und Rücklagen nicht unverzinst aufbringen zu müssen, lassen sich gewisse Tricks anwenden. Wichtig ist, dass die Bank niemals über den Kaufpreis einer Immobilie getäuscht wird, da dies rechtliche Probleme mit sich bringen kann. Einige Banken erlauben stattdessen, dass die Nebenkostenrücklagen auf einem Aktiendepot, in Anleihen oder einem verzinsten Konto angelegt werden. Diese genügen als Sicherheiten und bringen trotzdem Rendite für den Investor. Zudem genehmigen einige Banken Finanzierungen samt Nebenkosten, wenn die Bonität des Investors stimmt. Falls Sie also exzellente Sicherheiten und einen ansprechenden Cashflow haben, kann es sein, dass Ihre Bank eine 110% Finanzierung genehmigen würde.

Investoren benötigen für Immobilieninvestments also theoretisch kein oder nur wenig Eigenkapital. Obwohl sich die Attraktivität von Immobilieninvestments an der Eigenkapitalrendite bemisst, ist dies aber nicht immer die besten Wahl.

Kann wenig Eigenkapital die Eigenkapitalrendite trüben?

Für Investoren ist es ausschlaggebend, mit welchem Prozentsatz sich ihr eingesetztes Kapital jährlich verzinst. Die sogenannte Eigenkapitalrendite errechnet sich aus dem Eigenkapital und dem Gewinn eines Immobilieninvestments. In der BWL-Theorie ist die Situation simpel: Je höher der finanzierte Betrag, desto höher fällt die Eigenkapitalrendite am Ende aus. Die Realität sieht aber oft anders aus. Banken lassen sich das höhere Risiko von Vollfinanzierungen nämlich gut bezahlen.

Vollfinanzierte Darlehen haben häufig einen deutlich höheren Zinssatz und eine höhere Tilgung. Handelt es sich um Objekte mit geringen Mietrenditen, wirkt sich zu wenig Eigenkapital also negativ auf die Eigenkapitalrendite aus. Wichtig ist, dass Sie im Vorhinein eines Investments abwägen, wie viel Eigenkapital für Sie am lukrativsten ist. Das hängt unter anderem vom Objektwert, der zu erwartenden Mietrendite und der gewünschten Hypothekenlaufzeit ab.

Die höheren Zinskosten einer Vollfinanzierung machen also nur Sinn, wenn Sie das Eigenkapital für andere Investitionen eingeplant haben. Nur so lässt sich der Aufpreis einer Vollfinanzierung lukrativ kompensieren.

Eine weitere Möglichkeit für Investoren

Wir werden regelmäßig von Kunden gefragt, wie sich Immobilieninvestments mit wenig Eigenkapital und günstigen Kreditkonditionen kombinieren lassen.  Eine interessante Möglichkeit ist, im Kaufvertrag zu vereinbaren, dass der Verkäufer die Kaufnebenkosten übernimmt.

Was bedeutet dies für den Käufer?

Nehmen wir als Beispiel eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 150.000€ (in NRW liegen die Grunderwerbssteuer bei 6,5% und Notar- & Gerichtskosten bei ca. 2%). Wenn der Käufer die Nebenkosten übernimmt, bedeutet dies einen finanziellen Mehraufwand von 12.750€. Dieser lässt sich entweder zu oft schlechten Konditionen mitfinanzieren oder aus Eigenkapital einbringen.

Wenn der Verkäufer die Kaufnebenkosten tragen soll, möchte er trotz allem für den Verkauf der Immobilie 150.000€ erhalten. In folgendem Beispiel zahlt also effektiv der Käufer die Kaufnebenkosten. Die Finanzierung ist in den meisten Fällen jedoch einfacher zu gestalten und die Zinskonditionen fallen besser aus.

Der Kaufpreis sieht in dem Beispiel dann so aus:

150.000€ / 91,5 * 100 = 163.934€ – Im Kaufvertrag wird zusätzlich vereinbart, dass der Verkäufer sämtliche Kaufnebenkosten des Verkaufs trägt.

Vielleicht fragen Sie sich nun, warum die Nebenkosten in dem Beispiel steigen:

Würden wir die 12.750€ zu den 150.000€ addieren, ergäbe es einen Kaufpreis i.H.v.: 162.750€. Allerdings müsste der Verkäufer jetzt folgende Kaufnebenkosten zahlen: 162.750€ * 8,5% = 13.833,75€

Demnach blieben dem Verkäufer nicht mehr die 150.000€ Verkaufserlös, sondern nur noch 148.916,25€. Daher wird der Kaufpreis, wenn der Verkäufer die Kaufnebenkosten trägt, mit der oben beschriebenen Formel berechnet.

Für die meisten Käufer kann diese Variante trotz höherer Kaufnebenkosten interessant sein. Dies liegt daran, dass die Zinsen im Vergleich mit einer separaten Finanzierung der Nebenkosten meist deutlich geringer ausfallen. Die Zinsersparnis für den Käufer ist somit deutlich höher, als die anfangs etwas höheren Kaufnebenkosten.

Ideale Kreditkonditionen ermitteln

Wie viel Eigenkapital Sie am Ende in eine Immobilie einbringen sollten, lässt sich nicht leicht ermitteln. Daher empfehlen wir Ihnen unbedingt einen Experten zu konsultieren, bevor Sie sich für eine Hypothek entscheiden. Eine Fehlentscheidung kann Sie vier- bis fünfstellige Summen kosten und wirkt sich somit unter Umständen auch auf Ihr nächstes Immobilieninvestment aus.

Die Bauer Immobilien GmbH unterstützt Sie bei Immobilieninvestments mit wenig oder ohne Eigenkapital. Unsere Experten beraten Sie gerne unverbindlich und stehen Ihnen während des Investments zur Seite.

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Die lockere Geldpolitik der Europäischen Zentralbank ist für den deutschen Sparer besonders bitter. Der Leitzins liegt seit drei Jahren bei 0,0%, Sparbücher und Tagesgeldkonten werfen also weiterhin keine Renditen ab. Der Immobilienmarkt hingegen boomt und wächst seit mehreren Jahren konstant – Ein klarer Grund die eigene Anlagestrategie zu überdenken.

Ideale Marktvorraussetzungen für Immobilieninvestoren

Was den Sparer entsetzt, macht den Immobilieninvestor glücklich. Seit Jahren steigen die Immobilienpreise und Mieten für Wohnimmobilien konstant. Dank der niedrigen Zinsen im europäischen Wirtschaftsraum seit 2011 sogar besonders rapide.

Der Grund des Anstiegs ist auf das Versagen altbewährter Investmentmethoden zurückzuführen. Werden deutsche Sparer nicht entsprechend entlohnt überdenken viele ihre eigene Investmentstrategie. In der Gesellschaft findet ein Umdenken statt. Sparbücher verlieren an Attraktivität und Investoren flüchten in sichere Häfen, Immobilien und Edelmetalle.

Kapital? Das war selten so leicht verfügbar wie heute. So lassen sich mit entsprechenden Sicherheiten auch mit wenig Eigenkapital Immobilien finanzieren. Es war historisch gesehen zudem noch nie so günstig eine Immobilienhypothek aufzunehmen.

Hypothekenzinsen liegen oft bei lediglich 1% oder nur knapp darüber und erlauben so immer mehr Investoren den Einstieg in die Immobilienbranche. Die ebenfalls steigende Nachfrage an Miethäusern und Mietwohnungen spielt Immobilieninvestoren außerdem in die Karten.

Ein attraktiver Immobilienmarkt – Kein Ende in Sicht

Seit 2016 warten Wirtschaftsexperten darauf, dass die EZB die Leitzinsen für den europäischen Wirtschaftsraum anhebt. Für Immobilieninvestoren wäre dies ein Ende der Party und vermutlich mit einem Rückgang der aggressiven Wertsteigerung von Wohnimmobilien in Ballungsräumen verbunden. Bei Anbetracht aktueller Konjunkturprognosen wird jedoch klar, dass ein signifikanter Zinsanstieg auch in den nächsten zwei bis drei Jahren nicht zu erwarten ist.

Das Abtreten Draghi’s im Oktober 2019 ändert dies nicht. Auch ein konservativer Nachfolger wird die Zinsen nur bei einer wachsenden Konjunktur anheben. Selbst wenn der Leitzins Anfang 2020 angehoben wird, sind aggressive Anhebungen mehr als unwahrscheinlich. Laut einer Reuters Umfrage rechnen Ökonomen mit einem Anstieg des Einlagesatzes von -0,4% auf -0,25% im ersten Quartal 2020. Geht es nach diesen Experten wird der Leitzins dann frühestens im zweiten Quartal 2020 leicht nach oben gesetzt.

Sollten Metropolregionen, wie Berlin, Köln und München auch im nächsten Jahrzehnt weiterhin junge Menschen anziehen, würden kleinere Zinsanhebungen dort aber nur geringe Auswirkungen haben. Gut geplante Immobilieninvestments dürften sich also mit hoher Wahrscheinlichkeit auch in naher Zukunft exzellent entwickeln.

Die richtigen Immobilien finden

Die Wertentwicklung und die Vermietbarkeit einer Immobilie hängen von vielen entscheidenden Faktoren ab. Beim Erwerb von Immobilien gilt es daher einige Spielregeln zu beachten.

Von der Lage, über die Wohnungsgröße, bis hin zum Wohnungszustand gilt es die richtige Immobilie auszuwählen. Ein Tipp von uns: Nicht überteuert kaufen, sich aber auch nicht von vermeintlichen Schnäppchen ablenken lassen. Die fünf wichtigsten Spielregeln für Immobilieninvestments finden Sie hier.

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