Die lockere Geldpolitik der Europäischen Zentralbank ist für den deutschen Sparer besonders bitter. Der Leitzins liegt seit drei Jahren bei 0,0%, Sparbücher und Tagesgeldkonten werfen also weiterhin keine Renditen ab. Der Immobilienmarkt hingegen boomt und wächst seit mehreren Jahren konstant – Ein klarer Grund die eigene Anlagestrategie zu überdenken.

Ideale Marktvorraussetzungen für Immobilieninvestoren

Was den Sparer entsetzt, macht den Immobilieninvestor glücklich. Seit Jahren steigen die Immobilienpreise und Mieten für Wohnimmobilien konstant. Dank der niedrigen Zinsen im europäischen Wirtschaftsraum seit 2011 sogar besonders rapide.

Der Grund des Anstiegs ist auf das Versagen altbewährter Investmentmethoden zurückzuführen. Werden deutsche Sparer nicht entsprechend entlohnt überdenken viele ihre eigene Investmentstrategie. In der Gesellschaft findet ein Umdenken statt. Sparbücher verlieren an Attraktivität und Investoren flüchten in sichere Häfen, Immobilien und Edelmetalle.

Kapital? Das war selten so leicht verfügbar wie heute. So lassen sich mit entsprechenden Sicherheiten auch mit wenig Eigenkapital Immobilien finanzieren. Es war historisch gesehen zudem noch nie so günstig eine Immobilienhypothek aufzunehmen.

Hypothekenzinsen liegen oft bei lediglich 1% oder nur knapp darüber und erlauben so immer mehr Investoren den Einstieg in die Immobilienbranche. Die ebenfalls steigende Nachfrage an Miethäusern und Mietwohnungen spielt Immobilieninvestoren außerdem in die Karten.

Ein attraktiver Immobilienmarkt – Kein Ende in Sicht

Seit 2016 warten Wirtschaftsexperten darauf, dass die EZB die Leitzinsen für den europäischen Wirtschaftsraum anhebt. Für Immobilieninvestoren wäre dies ein Ende der Party und vermutlich mit einem Rückgang der aggressiven Wertsteigerung von Wohnimmobilien in Ballungsräumen verbunden. Bei Anbetracht aktueller Konjunkturprognosen wird jedoch klar, dass ein signifikanter Zinsanstieg auch in den nächsten zwei bis drei Jahren nicht zu erwarten ist.

Das Abtreten Draghi’s im Oktober 2019 ändert dies nicht. Auch ein konservativer Nachfolger wird die Zinsen nur bei einer wachsenden Konjunktur anheben. Selbst wenn der Leitzins Anfang 2020 angehoben wird, sind aggressive Anhebungen mehr als unwahrscheinlich. Laut einer Reuters Umfrage rechnen Ökonomen mit einem Anstieg des Einlagesatzes von -0,4% auf -0,25% im ersten Quartal 2020. Geht es nach diesen Experten wird der Leitzins dann frühestens im zweiten Quartal 2020 leicht nach oben gesetzt.

Sollten Metropolregionen, wie Berlin, Köln und München auch im nächsten Jahrzehnt weiterhin junge Menschen anziehen, würden kleinere Zinsanhebungen dort aber nur geringe Auswirkungen haben. Gut geplante Immobilieninvestments dürften sich also mit hoher Wahrscheinlichkeit auch in naher Zukunft exzellent entwickeln.

Die richtigen Immobilien finden

Die Wertentwicklung und die Vermietbarkeit einer Immobilie hängen von vielen entscheidenden Faktoren ab. Beim Erwerb von Immobilien gilt es daher einige Spielregeln zu beachten.

Von der Lage, über die Wohnungsgröße, bis hin zum Wohnungszustand gilt es die richtige Immobilie auszuwählen. Ein Tipp von uns: Nicht überteuert kaufen, sich aber auch nicht von vermeintlichen Schnäppchen ablenken lassen. Die fünf wichtigsten Spielregeln für Immobilieninvestments finden Sie hier.

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Ein Vermieter muss laut BGB dafür Sorge tragen, dass sein Haus, bzw. Grundstück gefahrenfrei und sicher ist. Da dies jedoch nicht immer komplett möglich ist, bieten sich verschiedene Versicherungen an, die im Ernstfall eingreifen und den Mieter vor ungeplanten Kosten schützen. Die besonders typischen Versicherungen, die private Haftpflichtversicherung und die Wohngebäudeversicherung reichen in der Regel nicht aus, um die meisten Situationen abzudecken. Geht es um selbstgenutzte Immobilien sieht die Situation ähnlich aus. Aber auch hier sind einige Zusatzversicherungen empfehlenswert.

Wohngebäudeversicherung

Bei der Wohngebäudeversicherung handelt es sich um eine besonders empfehlenswerte Versicherung. Hierdurch wird der versicherte Hausbesitzer in bestimmten Schadenssituationen finanziell unterstützt. Die Prämien sind dabei in der Regel schon im Voraus festgelegt und orientieren sich an der Wahrscheinlichkeit eines Schadensfalls. Schäden durch Feuer, Explosion, Leitungswasser, Frost, Blitzschlag, sowie Sturmschäden sind mit einer Wohngebäudeversicherung abgesichert. Zudem lässt sich diese meist den Ansprüchen entsprechend erweitern. So können beispielsweise Häuser in der Nähe eines Hangs durch zusätzliche Klauseln geschützt werden, die Erdrutsche oder durch Starkregen entstandene Überschwemmungen miteinschließen. Diese Versicherung ist sowohl für Vermieter, als auch für Besitzer eigengenutzter Immobilien absolut empfehlenswert.

Haftpflicht & Hausrat

Bei der Haftplicht- und der Hausratversicherung handelt es sich um zwei beliebte Versicherungen, sowohl für Vermieter, als auch für Eigentümer. Dabei ist die Haftpflichtversicherung jedoch die Notwendige. Nach den gesetzlichen Bestimmungen, bspw. § 823BGB, muss jeder für den Schaden in unbegrenzter Höhe einstehen, den er schuldhaft verursacht hat. Die Haftpflichtversicherung greift dann ein, wenn jemand durch das Haus oder das Grundstück des Versicherten zu Schaden kommt. Dies kann in ländlichen Gegenden bspw. durch Herabfallen von Ästen eines auf dem Grundstück gepflanzten Baumes geschehen. In der Stadt schützt die Haftpflichtversicherung in Situationen, in denen bspw. Dachziegel vom Dach stürzen und Personen verletzen.

Eine gute Hausratversicherung ist sehr empfehlenswert, da sie grundsätzlich vor Schäden im Haus, die durch Feuer, Sturm, Leitungswasserschäden undExplosionen entstehen, schützt. Außerdem sind Schäden durch Dritte, wie Einbruch, Diebstahl oder Vandalismus mit abgedeckt. Dabei sind alle Haushaltsgegenstände mitversichert, wozu die gesamte Einrichtung und Bargeld bis zu einer gewissen Höhe gehören.

Eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung kann separat abgeschlossen werden oder die private Haftpflichtversicherung erweitern. Viele Vermieter machen den Fehler, dass sie ihre eigene Verantwortlichkeit unterschätzen und der Auswahl einer optimalen Versicherung wenig Beachtung zusprechen. Die passende Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung mit Sorgfalt auszuwählen ist jedoch essentiell, da es sich im Ernstfall um sehr hohe Summen handeln kann.

Restschuld- oder Risikolebensversicherung

Die Risikolebensversicherung bietet sich sowohl für Eigennutzer, als auch für Vermieter an, welche ihr Haus mit einem Kredit erworben haben. Gerade bei geplanten Immobilieninvestments werden häufig hohe Kredite aufgenommen, die über eine Risikolebensversicherungen nach einem Todesfall abgedeckt werden sollten. So können die Erben eines Immobilienbesitzers die Immobilien nach seinem Tod weiterhin nutzen, wenn die Schulden über eine Versicherung beglichen werden. Optimal sind dabei Verträge, die genau die Schuldsumme für den jeweiligen Kredit abdecken. Risikolebensversicherungen sind grundsätzlich immer empfehlenswert, um sich vor unvorhersehbaren Situationen zu schützen.

Vermieterrechtsschutzversicherung

Die Vermieterrechtsschutzversicherung ist eine für Vermieter in vielen Augen essentielle Versicherung. Diese greift gerade dann ein, wenn sich ein Rechtsstreit androht. Die damit verbundenen Kosten werden von der Versicherung komplett oder zum größten Teil übernommen. Häufig sind Verletzungen der Verkehrssicherungspflicht die Gründe für Rechtsstreitigkeiten, in denen der Vermieter belangt werden soll. Hierbei gilt: Auch wenn es absolut nicht in der Intention des Vermieters liegt, einen Rechtsstreit zu führen, kann dies niemals ausgeschlossen werden.

Zusammenfassung

Grundsätzlich gibt es viele Versicherungen für Vermieter und Hausbesitzer, die oft nicht immer nötig sind. Die hier genannten Versicherungen schließen wirklich nur die Aspekte ein, die Immobilienbesitzer wirklich benötigen. Oft versuchen Versicherungskonzerne Versicherungen zu verkaufen, die nützlich sind, jedoch nicht benötigt werden. Hierbei gilt es im Einzelfall zu entscheiden, ob eine Versicherung nötig ist oder nicht.

Ebenfalls empfehlenswert ist übrigens eine Berufsunfähigkeitsversicherung. Diese hat zwar nicht direkt etwas mit Immobilien zu tun, kann jedoch bei offenen Krediten die bezogenen Immobilien schützen. Wenn bspw. der Anspruch auf privates Krankentagegeld mit der Begründung einer Berufsunfähigkeit verfällt, kann die BU-Versicherung einspringen. Damit ist ein durchgängiges Einkommen gesichert, welches bspw. zum Abbezahlen von Immobilienkrediten benötigt werden würde.

Die Bedingungen für eine Mietpreiserhöhung

Eine formale Mieterhöhung gestalten

Wann wird eine Mieterhöhung unwirksam?

Fazit

Was definiert den Eigenbedarf?

1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

Wann ist der Eigenbedarf unbegründet?

Fazit

Alleinerbe oder mehrere Erben?

Beim Vererben einer Immobilie kommt es in erster Linie einmal darauf an, ob es sich um einen Alleinerben handelt, der im Testament angeführt ist, oder um mehrere Erben. Handelt es sich um einen Alleinerben, geht das Erbe unmittelbar auf ihn über. Mehrere Erben müssen jedoch eine Erbengemeinschaft bilden, in welcher nur einheitlich entschieden werden kann, was mit einer Immobilie passiert. Häufig löst dies Konflikte unter den Erben aus, weshalb im Voraus im Testament festgelegt werden sollte, was mit dem Erbe passiert. Mit einer Teilungsanordnung lässt sich genau bestimmen, welcher Erbe welchen Vermögensgegenstand erhält. Sind nicht genügend Vermögensgegenstände vorhanden, alle Erben jedoch gleichmäßig am Erbe berechtigt, müssen die Bevorteilten, die anderen Erben ausbezahlen.

Das Testament korrekt formulieren

Beim Verfassen eines Testaments muss beachtet werden, dass dies eigenhändig geschieht. Sofern bereits ein Testament verfasst worden ist, muss dies im neuen Testament ausdrücklich widerrufen werden. Wichtig ist zudem, dass das Testament mit Vor- und Nachnamen unterschrieben und auch zeitlich datiert wird. Wird das Testament beim Notar verfasst, sparen sich die Erben am Ende meistens das Beantragen eines Erbscheins. Daher kann das Verfassen des Testaments bei einem Notar sogar finanziell lohnend sein, wenn die Gebühren für einen Erbschein die Notargebühren übersteigen würden.

Schenken oder Erben?

Gerade bei Ehepartnern ist es oft lukrativer eine Immobilie vor dem Ableben eines Ehegatten zu verschenken, anstatt diese zu vererben. Damit kann Erbschaftsteuer gespart werden, gerade wenn der Ehegatte plant nach dem Erben des Hauses keine weiteren zehn Jahre in diesem zu leben. Möchte dieser die Immobilie nach dem Erben veräußern und evtl. in ein kleineres Objekt umziehen, gilt ein Freibetrag von maximal 500.000€ für Ehegatten und 400.000€ für Kinder, alle zehn Jahre.

Was passiert nach dem Erben?

Grundsätzlich lässt sich eine Immobilie auch über die gesetzliche Erbfolge, komplett ohne Testament, vererben. Wer jedoch mehr als einen Angehörigen hat, riskiert Konflikte innerhalb der Erbengemeinschaft. Daher ist unserer Meinung nach dem Verfassen eines Testaments unabdinglich. Bspw. muss beim Verfassen des Testaments trotz grundsätzlicher Testierfreiheit in der Bundesrepublik Deutschland auf den im Erbrecht des BGBfestgelegten Pflichtteil geachtet werden. Gerade beim Vererben an einen finanziell eher schlecht aufgestellten Erben kann dies zu Problemen führen, wenn andere Angehörige ihren Pflichtteil geltend machen. Um hier vorzusorgen kann man ein lebenslanges Wohnrecht festlegen, welches den Erben auch dann schützt, wenn sich die Eigentumsverhältnisse eines Objektes ändern. Um einem Erben auch das Vermieten einer Immobilie zu ermöglichen, kann man einen Nießbrauch im Testament festlegen, welches neben dem Wohnrecht auch die Fruchtziehung aus einer Immobilie beinhaltet. Wenn ihr mehr zum Thema Nießbrauchrecht erfahren wollt, könnt ihr unseren nächsten Blogbeitrag lesen.

Fazit

Wir empfehlen grundsätzlich den Wunsch nach dem Tod offen auszusprechen. Wenn alle Angehörigen den letzten Willen des Erblassers respektieren, lassen sich potenzielle Konflikte schon im Voraus vermeiden. Für Nachkommen kann es nämlich oft zu einer unangenehmen Überraschung kommen, wenn diese laut einem Testament keinen Anspruch auf den Großteil der Vermögenswerte des Erblassers haben. Wenn diese jedoch früh genug darauf aufmerksam gemacht werden, können diese unter Umständen dafür sorgen, dass der Erbprozess unkomplizierter erfolgen kann.