Daher thematisieren wir in diesem Artikel, welche Möglichkeiten Ihnen für Immobilieninvestments mit wenig oder ganz ohne Eigenkapital zur Verfügung stehen.

Wie viel Eigenkapital ist für ein Immobilieninvestment vonnöten?

Während ihr Bankberater diese Frage konservativ mit den üblichen Prozentsätzen beantworten würde, sieht die Realität anders aus. Immobilieninvestments lassen sich auch mit wenig Eigenkapital abwickeln, wenn Investoren entsprechende Sicherheiten mitbringen. Das erfolgt in der Regel mit einer Vollfinanzierung über die vollständige Summe des Kaufpreises. Anschließend muss der Käufer lediglich die Nebenkostenrücklagen mit in ein Investment einbringen.

Um die Eigenkapitalrendite zu maximieren und Rücklagen nicht unverzinst aufbringen zu müssen, lassen sich gewisse Tricks anwenden. Wichtig ist, dass die Bank niemals über den Kaufpreis einer Immobilie getäuscht wird, da dies rechtliche Probleme mit sich bringen kann. Einige Banken erlauben stattdessen, dass die Nebenkostenrücklagen auf einem Aktiendepot, in Anleihen oder einem verzinsten Konto angelegt werden. Diese genügen als Sicherheiten und bringen trotzdem Rendite für den Investor. Zudem genehmigen einige Banken Finanzierungen samt Nebenkosten, wenn die Bonität des Investors stimmt. Falls Sie also exzellente Sicherheiten und einen ansprechenden Cashflow haben, kann es sein, dass Ihre Bank eine 110% Finanzierung genehmigen würde.

Investoren benötigen für Immobilieninvestments also theoretisch kein oder nur wenig Eigenkapital. Obwohl sich die Attraktivität von Immobilieninvestments an der Eigenkapitalrendite bemisst, ist dies aber nicht immer die besten Wahl.

Kann wenig Eigenkapital die Eigenkapitalrendite trüben?

Für Investoren ist es ausschlaggebend, mit welchem Prozentsatz sich ihr eingesetztes Kapital jährlich verzinst. Die sogenannte Eigenkapitalrendite errechnet sich aus dem Eigenkapital und dem Gewinn eines Immobilieninvestments. In der BWL-Theorie ist die Situation simpel: Je höher der finanzierte Betrag, desto höher fällt die Eigenkapitalrendite am Ende aus. Die Realität sieht aber oft anders aus. Banken lassen sich das höhere Risiko von Vollfinanzierungen nämlich gut bezahlen.

Vollfinanzierte Darlehen haben häufig einen deutlich höheren Zinssatz und eine höhere Tilgung. Handelt es sich um Objekte mit geringen Mietrenditen, wirkt sich zu wenig Eigenkapital also negativ auf die Eigenkapitalrendite aus. Wichtig ist, dass Sie im Vorhinein eines Investments abwägen, wie viel Eigenkapital für Sie am lukrativsten ist. Das hängt unter anderem vom Objektwert, der zu erwartenden Mietrendite und der gewünschten Hypothekenlaufzeit ab.

Die höheren Zinskosten einer Vollfinanzierung machen also nur Sinn, wenn Sie das Eigenkapital für andere Investitionen eingeplant haben. Nur so lässt sich der Aufpreis einer Vollfinanzierung lukrativ kompensieren.

Eine weitere Möglichkeit für Investoren

Wir werden regelmäßig von Kunden gefragt, wie sich Immobilieninvestments mit wenig Eigenkapital und günstigen Kreditkonditionen kombinieren lassen.  Eine interessante Möglichkeit ist, im Kaufvertrag zu vereinbaren, dass der Verkäufer die Kaufnebenkosten übernimmt.

Was bedeutet dies für den Käufer?

Nehmen wir als Beispiel eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 150.000€ (in NRW liegen die Grunderwerbssteuer bei 6,5% und Notar- & Gerichtskosten bei ca. 2%). Wenn der Käufer die Nebenkosten übernimmt, bedeutet dies einen finanziellen Mehraufwand von 12.750€. Dieser lässt sich entweder zu oft schlechten Konditionen mitfinanzieren oder aus Eigenkapital einbringen.

Wenn der Verkäufer die Kaufnebenkosten tragen soll, möchte er trotz allem für den Verkauf der Immobilie 150.000€ erhalten. In folgendem Beispiel zahlt also effektiv der Käufer die Kaufnebenkosten. Die Finanzierung ist in den meisten Fällen jedoch einfacher zu gestalten und die Zinskonditionen fallen besser aus.

Der Kaufpreis sieht in dem Beispiel dann so aus:

150.000€ / 91,5 * 100 = 163.934€ – Im Kaufvertrag wird zusätzlich vereinbart, dass der Verkäufer sämtliche Kaufnebenkosten des Verkaufs trägt.

Vielleicht fragen Sie sich nun, warum die Nebenkosten in dem Beispiel steigen:

Würden wir die 12.750€ zu den 150.000€ addieren, ergäbe es einen Kaufpreis i.H.v.: 162.750€. Allerdings müsste der Verkäufer jetzt folgende Kaufnebenkosten zahlen: 162.750€ * 8,5% = 13.833,75€

Demnach blieben dem Verkäufer nicht mehr die 150.000€ Verkaufserlös, sondern nur noch 148.916,25€. Daher wird der Kaufpreis, wenn der Verkäufer die Kaufnebenkosten trägt, mit der oben beschriebenen Formel berechnet.

Für die meisten Käufer kann diese Variante trotz höherer Kaufnebenkosten interessant sein. Dies liegt daran, dass die Zinsen im Vergleich mit einer separaten Finanzierung der Nebenkosten meist deutlich geringer ausfallen. Die Zinsersparnis für den Käufer ist somit deutlich höher, als die anfangs etwas höheren Kaufnebenkosten.

Ideale Kreditkonditionen ermitteln

Wie viel Eigenkapital Sie am Ende in eine Immobilie einbringen sollten, lässt sich nicht leicht ermitteln. Daher empfehlen wir Ihnen unbedingt einen Experten zu konsultieren, bevor Sie sich für eine Hypothek entscheiden. Eine Fehlentscheidung kann Sie vier- bis fünfstellige Summen kosten und wirkt sich somit unter Umständen auch auf Ihr nächstes Immobilieninvestment aus.

Die Bauer Immobilien GmbH unterstützt Sie bei Immobilieninvestments mit wenig oder ohne Eigenkapital. Unsere Experten beraten Sie gerne unverbindlich und stehen Ihnen während des Investments zur Seite.

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Unser Jahr in Zahlen

Das Jahr 2018 war für unser Unternehmen hauptsächlich wachstumsorientiert. Innerhalb weniger Monate konnten wir acht Mitarbeiter einstellen und somit vor allem den Vertrieb stärken. Mit diesen zusätzlichen Kräften haben sich weitere Chancen aber auch neue Herausforderungen für das ganze Unternehmen und insbesondere für mich als Geschäftsführer ergeben. Ich bin sehr stolz, dass wir zum Jahreswechsel auf ein zehnköpfiges Team blicken dürfen. Dazu zählen vier Mitarbeiter im Backoffice, ohne die wir einen Großteil unseres Erfolgs nicht erreicht hätten. Zudem sind inzwischen fünf Vertriebler für die erfolgreiche Neukundengewinnung zuständig.

Unsere internen Highlights

• Der Startschuss im Hyatt

Anfang des Jahres haben wir für unsere neuen Teammitglieder ein Kick-Off-Event organisiert. Nach einer internen Teambesprechung, wurden alle Mitarbeiter und ihre Lebenspartner zum Abendessen in das Kölner Hyatt Hotel eingeladen. Das Event wurde von allen Seiten nicht nur sehr positiv wahrgenommen, sondern zeigte sich rückblickend als Startschuss für ein sehr erfolgreiches Jahr.

• Die Harz Akademie

Um in den kommenden Jahren unsere Vertriebsexpertise auszubauen arbeiten wir auch weiterhin eng mit der Harz Akademie zusammen. Dort gibt Kai-Uwe Harz Einblicke in das Leben eines Top-Vertrieblers mit dem Schwerpunkt „Persönlichkeitsentwicklung“. Die Harz Akademie hat das Jahr 2018 der Bauer Immobilien GmbH wahrhaftig geprägt.

• Papierlose Beratung

Das im Vorjahr gesteckte Ziel, eine komplett papierlose Beratung für unsere Kunden zu ermöglichen, konnten wir in 2018 verwirklichen. Dafür haben wir Systeme geschaffen, die unsere Kundendaten effizient und DSVGO-konform speichern. Unsere Mitarbeiter haben es somit leichter Dokumente digital anzusehen und zu bearbeiten. Der Endkunde profitiert deshalb von einer angenehmen Beratung, die der Umwelt gut tut und die Organisation der eigenen Dokumente erleichtert.

• Kundenzufriedenheit

Unsere Kunden haben im letzten Jahr immer wieder betont, wie zufrieden sie mit unseren Dienstleistungen sind. Eine sehr attraktive Eigenkapitalrendite und die kundenorientierte Beratung haben dazu geführt, dass 50% unserer Erstkunden im ersten Jahr auch eine zweite Immobilie mit uns erworben haben. In diesem Video teilen einige unserer Kunden die Erfahrungen, die sie mit unseren Dienstleistungen gemacht haben.

Erkenntnisse und Herausforderungen für das Jahr 2019

Schnell nach der Integrierung unserer neuen Teammitglieder zeigte sich, dass dies große Verantwortung mit sich bringt. Inzwischen sind zehn Personen und eine stetig wachsende Kundenbasis von der Zuverlässigkeit und dem Erfolg der Bauer Immobilien GmbH abhängig – Eine Verantwortung, die noch gewissenhafteres Arbeiten erfordert. Als Geschäftsführer bin ich unseren Kunden zukünftiges Wachstum und auch weiterhin absolute Zuverlässigkeit schuldig. Dabei ist mir besonders wichtig, dass trotz des Wachstums der Startup-Charakter in unserem Unternehmen nicht verloren geht. Nur so können wir sichergehen, dass wir weiterhin an den innovativsten Kundenlösungen arbeiten können. Wenn dies gewährleistet wird, können wir in 365 Tagen auf ein erfolgreiches Jahr 2019 zurückblicken. Ein Jahr, in welchem wir geplante Ziele erreichen und weiterhin dafür sorgen, dass unsere Anleger exzellente Eigenkapitalrenditen erzielen können.

Vielen Dank für Ihr Vertrauen,

Florian Bauer